場內可交易的公募REITs再添新成員。2月8日，2023年首單公募REITs——嘉實京東倉儲基礎設施REIT上市，至此全市場已上市REITs數量增至25只。截至2月8日收盤，嘉實京東倉儲基礎設施REIT報3.923元，漲幅11.64%。

作為國內首只民企倉儲公募REITs，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在發行期備受認可，計劃募集總額17.57億元，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者總認購金額為718.16億元，網下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

嘉實基金相關業務負責人介紹，從底層資產看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT初始投資的項目包括京東旗下的3個現代化倉儲物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。3個項目憑借區位優勢、高標倉品質等核心競爭力，在過去兩年出租率均達到了100%，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經營性凈現金流為正。

目前市場上已成立的公募REITs底層資產主要分為產權類和特許經營類，產權類資產中，倉儲物流和產業園區等較受投資者青睞。

事實上，倉儲物流行業具有投資規模大、資金需求量高、運營周期長等特征，中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，通過REITs這一方式有助于打通倉儲物流企業的“投融管退”資金閉環、促進有效投資。

在上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平看來，倉儲物流行業的投資回報時間長，資金占用成本高，借助REITs可以盤活存量資產，提升資產運營效率和水平，吸引更多社會資金參與倉儲物流行業的基礎設施建設，更好地提升資本市場服務實體經濟的能力。

值得一提的是，目前首批上市的公募REITs中有5只計劃擴募，其中包含2只倉儲物流REITs。

明明認為，倉儲物流REITs具有較為清晰的擴募路徑和廣闊的擴募空間，一是從倉儲物流REITs原始權益人披露的持有項目情況來看，其持有豐富的倉儲物流基礎設施儲備，且這些資產都具備一定的區位優勢；二是從海外成熟REITs市場的經驗來看，倉儲物流資產同樣體現出較強的擴募屬性。

在孫桂平看來，倉儲物流REITs擴募將使得持有的資產更加分散，資產地域分布更廣，REITs抗風險能力進一步提升。近年來電商行業迅猛發展，使得倉儲物流資產規模越來越大，為倉儲物流REITs擴募提供了廣闊的優質資產選擇空間。

證監會2023年系統工作會議明確，大力推進公募REITs常態化發行。明明認為，在新發和擴募雙輪驅動下，公募REITs的規模和數量有望更上一層樓，覆蓋的底層資產類型將更加豐富，潛在的類型包括數據中心、景區、水利設施等。隨著供給的增加，一方面或有望帶動更多增量資金和更多類型投資者進入REITs市場；另一方面，擴容需要REITs市場體系朝著多層次方向發展，包括促進公募REITs相關稅收體系的完善以及研究推出REITs指數化產品等。

孫桂平也表示，預計未來REITs市場仍將處于快速發展階段，市場規模將快速增加，REITs底層資產類型也將進一步擴容。風電、水電等清潔能源領域，供熱等市政設施領域，以及長租房和商業不動產等都有望發行REITs產品。

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