事件:公司發布2021 年報，2021 年公司實現營業收入992.32 億元，同比增長18.16%，實現歸母凈利潤94.10 億元，同比下降9.50%，基本每股收益2.08 元/股，同比下降9.57%，每10 股派發現金股利6.3 元 銷售量價齊升，規模逆勢增長 2021 年，公司實現累計銷售金額2867.1 億元，同比增長18.15%，銷售面積1377萬方，同比增長15.25%，對應銷售均價20821 元/平米，較去年20311 元/平米上漲2.51%公司在全國十多個城市市場排名位列前十，在上海，金華，呼和浩特，徐州，昆山的市占率均排在第一位，表現了公司城市深耕戰略取得了優秀的成績 投資聚焦高能級城市，開竣工量齊升 2021 年公司投資地塊111 宗，新增土儲總面積約1636 萬方，權益面積約648 萬方，權益比例39.61%，新增土儲總投資額約1309 億元，拿地力度45.66%，對應拿地均價8001 元/平米，地售比0.38公司控制三四線投資下沉，在一，二線城市投資占比65%，其中在一線城市投資占比34%截至2021 年末，公司總土儲約6398萬方，權益土儲2923 萬方，對應的權益比例45.69%三大都市圈貨值占比74%，其他區域貨值占比26%，表現公司聚焦高能級城市發展2021 年新開工，竣工面積分別為1843，1534 萬方，同比分別增長16%， 39%，開竣工量齊升 收入增長業績下滑，結算毛利率不及預期 2021 年公司實現營業收入992.32 億元，同比增長18.16%，歸母凈利潤94.10 億元，同比下降9.5%公司毛利率21.18%，較2020 年下降11.68pct，凈利率13.09%，較2020 年下降5.13pct公司盈利能力下降主要受如下因素影響1)房地產開發業務2021 年毛利率為19.65%，較2020 年下降13.91pct，主要由結算毛利率不及預期所致，2)費用管控方面，銷售費用率，管理費用率分別為3.12%，5.38%，分別較2020年提高0.58，0.3pct，主要由推廣服務費增加，人工費用上升所致，3)2021 年分別計提信用減值損失，資產減值損失2.42，12.08 億元 三道紅線穩居綠檔，債務結構合理 2021 年，公司剔除預收賬款的資產負債率67.6%，凈負債率55.2%，分別較2020年下降0.9，7.3pct，現金短債比1.4，較2020 年提升0.19，三道紅線穩居綠檔 融資成本4.56%，較2020 年下降0.18pct，債務結構合理，長期負債占比68.3% 貨幣資金648 億元，在手現金充裕 商辦維持高出租率，智慧服務外拓力度大 1)持有型物業全年實現租金收入20.7 億元，在營購物中心年底平均出租率維持90%以上，進入成熟期寫字樓年底平均出租率達到95%以上，產業地產年內新增管理面積190 萬方，長租公寓成熟項目平均出租率穩定在94%以上2)代建業務發展迅速，截至2021 年末，代建業務管理服務項目近90 個，累計開發管理面積超1500 萬方3)智慧服務年內新增外拓合約面積超7000 萬方，截至2021 年末，合于管理面積突破3.3 億方，其中外拓占比高達71%，外拓力度大 投資建議:公司銷售量價齊，規模逆勢增長，投資聚焦高能級城市，財務穩健，融資成本低，債務結構合理，在手現金充裕，商辦運營能力強出租率高，智慧服務外拓力度大考慮到受市場毛利率下行的影響，我們維持公司2022—2023 年凈利潤99.4，118.07 億元，EPS 為 2.20，2.62 元/股的盈利預測，維持買入評級

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