最近幾天，殼牌在港交所上市交易，成為首只以雙主上市+介紹上市形式回歸香港的中概股。

事實上，面對中國股市的逼退和國內房地產市場的持續降溫，二次上市被視為殼規避風險的最佳方案。

但是打鐵還需自身努力，企業的長期價值取決于自身的硬實力因此，伴隨著行業的深度調整，殼牌也找到了跨越行業波動期的解決方案

2021年底，殼牌發布了一體兩翼戰略一體是二手房和新房交易服務軌道，兩翼分別是完整的大戶事業群和普惠住宅事業群這也意味著貝殼將觸角伸向了家裝租房賽道

租賃業務是一個重要的分支日前，貝殼租房與萬樂公寓共同投資的首個青年公寓項目正式落地上海徐匯區，這標志著貝殼租房多元化供給的探索，邁出了關鍵一步自此，貝殼租房的經營脈絡逐漸為外界所明了

那么，貝殼青睞的出租賽道現狀如何呢貝殼為什么選擇長租作為出發點貝殼租房與其他房屋租賃企業有何不同帶著這些問題，我們與RealData和貝殼租房的相關負責人進行了對話

01

關于行業制度化:要努力掃清發展障礙。

一直以來，前期投入大，整體回報周期長是長租行業固有的硬傷因此，長租賽道上的雷雨層出不窮，也給房屋租賃行業的發展蒙上了一層揮之不去的陰影不過，在RealData高級分析師黃輝看來，這并不意味著機構租賃的方向是錯誤的

根據消息顯示，美國54.7%的房屋由專業機構運營管理，英國為66%，德國為48%，日本為83%相對而言，中國的制度化普及率不足，發展不足粗略估計，中國市場總量中機構擁有，管理和運營的比例不到5%，一線核心城市機構化率不到20%

對此，黃輝表示，與個人房東相比，住房租賃公司在租賃產品和租賃服務方面更加專業在以單租為主的市場中，難以進行法律約束和監管，市場缺乏相應的標準和服務，租客滿意度低，租賃關系不穩定，租期短等問題突出，另一方面，現有房源以兩居室，三居室為主，而租客更傾向于小戶型，廉租房，供需匹配錯位

黃輝認為，住房租賃企業可以通過專業的運營能力為租戶提供優質的租賃產品和服務，同時也更容易進行行業監管所以制度發展有利于形成規范的住房租賃市場，讓租客住得更穩更舒服

但不可否認的是，住房租賃企業仍然面臨著利潤空間小，融資成本高，融資渠道窄等問題。因此，黃輝認為，應該從兩個方面清除體制發展的障礙:

一是要加強政策引導和扶持，提供土地，金融，稅收等優惠，讓住房租賃企業落戶，提高市場主體積極性同時，要不斷完善住房租賃監管體系，積極推進租賃立法，促進租賃市場規范發展

第二，從市場角度來看，住房租賃企業要不斷探索新的商業模式，在降本增效的同時，要不斷提升對租戶，業主或資產的服務能力，為租戶提供優質，多元化的租賃產品和服務。

02

論企業的角色定位:保障民生與企業盈利并不對立。

回顧中國住房租賃市場的發展歷程，從2001年初步培育至今的20多年間，它承擔了補充和完善房地產市場體系，作為保障民生工具的去杠桿作用2016年租購并舉的提出，使得我國以市場配置為主體，政府提供基礎保障的住房租賃體系逐步完善發展

如今，中國租房人口超過2億，每年有數百萬畢業生涌入租房市場長租顯然是剛需那么，長租企業在實現居者有其屋的民生保障中應該扮演什么角色呢

對于這個問題，黃輝給出的答案是:產品和服務的提供者她認為，住房租賃企業作為產品和服務的提供者，應充分發揮專業，高效的優勢，洞察不同收入群體租客的租房需求和偏好，提供優質的一床，一房，一套房出租房，多元化的租房服務同時，他們可以組織各種社區活動，幫助租戶更好地融入城市生活，不斷改善他們在城市的租房體驗

某種程度上，行業的民生屬性和企業的逐利性之間似乎存在天然的矛盾，但在黃輝看來，兩者并不對立住房租賃具有準公共物品的屬性滿足住房租賃的巨大需求，不僅需要政府的支持，引導和規范，更需要市場的專業性和高效性黃輝說，房屋租賃本身就是一個微利行業雖然現階段行業內大部分住房租賃公司尚未實現盈利，但伴隨著未來商業模式的不斷升級，住房租賃行業的效率將會得到提升，住房租賃的準公共物品屬性定位與企業的盈利屬性必然會達到一種平衡狀態

科控股副總裁，貝殼租房戰略業務負責人宋春輝也坦言，在一定程度上，住宅租賃本身可以說是無利可圖的生意，不太可能出現暴利企業或商業模式因此，貝殼租房在進入市場之前就有明確的低利潤，可持續的發展定位

宋春輝說，貝殼分兩部分看租房市場首先，中國有很大一部分人，尤其是年輕人是租房者，租房市場是一個民生行業在這個民生行業，貝殼需要貢獻自己的企業力量第二，租賃不是暴利市場，而是能產生持續收入的微利市場堅持長期原則的企業，需要耐心和精耕細作，貝殼始終堅持做難做的事，做對的事

03

談貝殼租房業務:創造三大價值

自去年年底殼牌確定一體兩翼戰略以來，殼牌調動了各部門的精英力量，專門從事租賃業務在科控股副總裁，貝殼租賃運營負責人看來，貝殼租賃要做的就是充分發揮自身的能力稟賦，為行業和社會創造價值

首先，在供給端，貝殼租房希望通過更多的模式創新和探索，在今年為市場提供10萬套優質房源。

根據消息顯示，目前貝殼租房在供給端的戰略布局基本涵蓋了當前租房市場的主流商業模式具體分為四大業務板塊:一是繼續保持傳統的租賃經紀業務，二是為長租公寓提供運營服務，第三，貝殼推出自營貝殼無憂租托管服務，為分散的小業主和租客提供一站式，專業化的托管服務，第四，貝殼也將嘗試共同投資建房，根據不同城市政策鼓勵的方向和各個城市的供應特點，探索多種供應產品

其次，在用戶端，可以為消費者提供更多的保障和增值今年3月，貝殼租房正式面向租房者和業主推出七大弱光服務保障，涵蓋透明收費，租金保障，人身財產保障等，并通過更高標準的優質服務不斷優化消費者的找房體驗和租房質量

最后，在行業方面，張山表示希望通過殼牌多年積累的數據，能夠給行業帶來一些專業的研究，對市場發展方向給出更多的建議，促進行業的持續穩定健康發展。

那么，在長租的軌道上，貝殼租房此時的信心如何宋春輝表示，過去20年，租賃是貝殼的主要業務之一，貝殼和連鎖店服務了近千萬的租賃需求因此，貝殼對于租賃行業，優質服務，線上線下運營能力，客戶保障，以及如何在行業內實現良性循環有著深刻的理解，這也為貝殼以全新的姿態進入租賃軌道提供了基礎和保障

自進入市場以來，殼牌始終踐行著鎖定人才，培育城市競爭力的使命通過更好的盤活存量，創造新的供給，并根據自身優勢，不斷探索出適合各類人群和需求的租房產品

以集中式公寓為例，貝殼沒有走傳統集中式公寓重資產運營的老路今年年初，貝殼租房與萬樂公寓共同投資的青年公寓項目，由舊廠房改造而成，摒棄了傳統集中式公寓重資金投入，快回報的思維，將租金降至當地高校畢業生能夠支付的水平，幫助年輕人實現職住一體化的居住需求

根據消息顯示，截至3月31日，在去中心化的房源供應中，貝殼已進駐的7個城市租金大幅上漲在集中式公寓的探索中，貝殼租房投資運營的首個青年公寓項目——萬樂公寓在上海徐匯區正式投入運營項目總數達到2979個，最高滿租率達到97%，合建公寓作為蘇州自主簽約的第一個項目，實現了城市公寓項目0—1的突破

宋春輝表示，在住有所居的時代，貝殼租房致力于與時俱進，利用自身的資源稟賦，幫助行業降低成本，提高效率，真正探索出低利潤可持續的可行路徑，為供需兩端貢獻自己的力量。

上一次選擇

ICCRA趙冉:租賃住房的政策仍需完善，企業需要在產品，服務和人才方面突破長租和探索者。

中海長租公寓:資產管理，效率提升，長租，探索者。

王新公寓:租賃市場正等待公募REITs重燃投資熱情，長租和探索者

融信長租:自持房源與市場需求匹配度更好，長租探索者

萬科園區長租新方向:長租探索者

合景泰府長租產品從居住空間到租售同權，長租，探索者的迭代

龍湖冠寓:讓青年才俊實現安居，長租，探索者的夢想

惠張愛華:租房也可以有和買房一樣的品質，長租和探索者。

碧桂園長租戰略的堅持與新選擇:長租探索者

羅毅:人們越來越愿意在租房，長租，探險者上花錢。

成家公寓總裁莊松成:長租企業要發揮專業能力，探索長租。

沃趣公寓楊季:品質租房時代的到來可能需要五年，長租探索者。

中房寓公寓:在嚴冬中成長起來的資本寵兒，長租，探索者。

甘薇:集中式公寓可以定義未來長租探索者。

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