，中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。 會議分析當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署2025年經(jīng)濟工作。

對于明年房地產(chǎn)市場的定調(diào)，會議提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池指出，明年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍然是調(diào)控的重點。要繼續(xù)出臺一系列有利于房地產(chǎn)市場回暖的政策，促進剛需與改善性住房需求釋放。同時，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市供過于求，要控制新房增量，想辦法盤活存量房地產(chǎn)。

分析人士認為，本次中央經(jīng)濟工作會議延續(xù)12月9日中央政治局會議的積極定調(diào)，2025年財政、貨幣政策或?qū)⒚黠@加力穩(wěn)經(jīng)濟，對于房地產(chǎn)市場的影響也更加積極。

持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

12月9日的中央政治局會議定調(diào)2025年要“穩(wěn)住樓市”，反映了中央更加堅定的穩(wěn)樓市態(tài)度。此次中央經(jīng)濟工作會議延續(xù)此前基調(diào)，進一步明確“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，在業(yè)內(nèi)看來，“持續(xù)用力”也就意味著各項支持政策有望繼續(xù)落地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“持續(xù)用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步將繼續(xù)貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應(yīng)的邏輯。同時，“用力”也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。

58安居客研究院院長張波也提到，“用力”后續(xù)將體現(xiàn)在兩個方面，一是政策超預(yù)期:不是政策方向和內(nèi)容超預(yù)期，而是政策實施力度超預(yù)期，尤其是地方政府直接下場的“收儲”動作和“人房地錢”聯(lián)動機制的落地。二是房價充分“止跌回穩(wěn)”:不是所有城市都房價上漲，而是重點城市群、城市核心區(qū)域房價有序回穩(wěn)，拉動市場對房價預(yù)期穩(wěn)定化。

張波提到，從今年四季度來看，熱點一二線城市的成交量已經(jīng)有了明顯同比提升，購房者入市的腳步也更為堅決，這也顯示出政策本身效果在高能級城市有了明確體現(xiàn)。預(yù)計后續(xù)政策會持續(xù)跟進，以推動一二線城市持續(xù)回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市呈現(xiàn)。

加力實施城中村和危舊房改造

實施城中村和危舊房改造，這是新一輪增量政策的重點，也是未來實現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)新的抓手。

此次中央經(jīng)濟工作會議提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，本次會議強調(diào)要“加力實施城中村和危舊房改造”。此前住建部已經(jīng)明確新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍已經(jīng)擴圍至近300個地級及以上城市，且采用貨幣化安置方式，本次繼續(xù)強調(diào)要“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造的規(guī)模有望繼續(xù)增加，整體力度或?qū)⒓哟蟆募毣呱蟻砜矗磥眍A(yù)計各地將貨幣化安置與房票政策結(jié)合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合是重要方向，其中加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，也有望在2025年對新房銷售方面產(chǎn)生實際性的拉動效果。

李宇嘉也提到，35個大中城市是房地產(chǎn)增量市場的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村較多、危舊房較多，新市民、年輕人較多，很多集中在城中村和危舊房居住，實施城中村和危舊房改造，既是推進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，也能釋放新市民和年輕人以及城中村村民和危舊房業(yè)主的美好人居，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

此次中央經(jīng)濟工作會議也明確，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。在陳文靜看來，未來核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北上深繼續(xù)優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)、大戶型限購等存在一定預(yù)期；核心城市繼續(xù)降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費等依然具備空間；針對多孩家庭給予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求釋放的供給端政策也存在進一步完善的預(yù)期，如優(yōu)化土地供給，為“好房子”建設(shè)提供支持等。

合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)

在此前中央政治局會議提出“嚴控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量”的基礎(chǔ)上，此次，中央經(jīng)濟工作會議明確要求，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，當(dāng)前對于增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上源于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也產(chǎn)生了新的金融風(fēng)險問題。所以嚴控增量和優(yōu)化存量，既是消化庫存的重要體現(xiàn)，也是防范風(fēng)險的重要抓手。

在張波看來，后續(xù)從房地產(chǎn)新增用地來看，兩個方面值得關(guān)注，其一是會結(jié)合人口流動進行有序的土地上市規(guī)劃，未來大中城市市場供給量有望進一步增多，結(jié)合第四代建筑以及“好房子”推進，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將不斷增多。其二后續(xù)商辦類用地將會根據(jù)市場實際情況進行規(guī)劃側(cè)調(diào)整，尤其在大量商辦供過于求的區(qū)域，會減少此類用地，并適當(dāng)做好住宅類用地的配比。

推進處置存量商品房工作方面，嚴躍進提到，這項工作在2024年各地已經(jīng)積極推進，主要體現(xiàn)在“以購代建”的系列工作之中。從目前各地推進的情況看，主要通過發(fā)行保障房再貸款資金，進而鼓勵各地國企收購現(xiàn)房商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房。此類操作對于房企去庫存、增加保障房房源供給具有積極的作用。

連續(xù)四年提及房地產(chǎn)發(fā)展新模式

回顧過往中央經(jīng)濟工作會議的內(nèi)容，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是當(dāng)前非常重要的一項內(nèi)容。其中，2021年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“過渡”，即推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2023年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“加快”，即加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2024年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“推動”，即推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

嚴躍進表示，從用詞表述上來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式提了4年，每一年都不斷明確了發(fā)展方向和工作導(dǎo)向。目前已經(jīng)有一些相對積極探索的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作，比較典型的就是各地深入落實好房子建設(shè)理念“安全、舒適、綠色、智慧”的導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化好房子建設(shè)。從近期四季度各地的拿地市場來看，一些房企已經(jīng)積極在建設(shè)第四代住宅項目，如增加了架空層和拓寬陽臺的建設(shè)，這都體現(xiàn)了在好房子建設(shè)方面。

趙秀池認為，房地產(chǎn)開發(fā)新模式是多元化的。要從高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式，向租購并舉轉(zhuǎn)變；要從增量新房開發(fā)向存量房屋改造轉(zhuǎn)變；要從“有沒有”向“好不好”高質(zhì)量模式轉(zhuǎn)變；也要從房地產(chǎn)開發(fā)向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

陳文靜也提及，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式或包括建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、預(yù)售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等多個方面。今年以來保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設(shè)持續(xù)推進；多地現(xiàn)房銷售試點也在有序推動。2025年，在預(yù)售制、金融制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度的改革方面或取得一些積極進展。

明年房地產(chǎn)市場政策還有哪些期待？

從宏觀層面看，本次中央經(jīng)濟工作會議延續(xù)12月9日中央政治局會議的積極定調(diào)，2025年財政、貨幣政策或?qū)⒚黠@加力穩(wěn)經(jīng)濟，對于房地產(chǎn)市場的影響也更加積極。

業(yè)內(nèi)提到，此前12月9日中央政治局會議已經(jīng)定調(diào)要實施“更加積極有為的宏觀政策”，更加積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策成為全新組合，首提“超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”，本次中央經(jīng)濟工作會議延續(xù)積極定調(diào)，進一步明確了多項宏觀政策方向，包括提高財政赤字率、增加發(fā)行超長期特別國債、增加地方政府專項債券發(fā)行使用、適時降準(zhǔn)降息等。

關(guān)注后續(xù)樓市政策方向，張波認為，各地方政府會不斷下場，通過城中村改造、收儲“商品房”、地方債做好土儲等方式有效平穩(wěn)樓市供需。對于開發(fā)行業(yè)的“白名單”制度、保交樓政策還會在延續(xù)的基礎(chǔ)上優(yōu)化實施細則。

促進住房消費方面，后續(xù)政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購房補貼兩個層面，交易稅費各地還可以根據(jù)實際情況進行階段性更大力度地降低，同時在購房補貼層面，可以結(jié)合人才購房、多子女家庭等情況，政策面進行多維度結(jié)合，并加大實際補貼力度以提升實際效果。

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