12月9日召開的中央政治局會議提出，來年將實施“適度寬松的貨幣政策”操作。這意味著從短期來看，無論是政策利率、無風險利率還是存貸利率，向下調整都是較為既定的方向。下調房貸利率以幫助穩定樓市，也是穩定宏觀經濟大盤的一部分。但是近期卻在多地出現了房貸利率重新上調的現象。

從直觀上而言，這可能是因為此前部分銀行或者部分銀行網點在競爭房貸市場時定價過低。比如，10月份部分地區商業銀行的首套房貸最低利率為2.8%，甚至與當前2.85%的住房公積金貸款利率形成了“倒掛”。10月份正是LPR下調以及各個商業銀行落實存量房貸利率下調的時點。

政策調整刺激了一部分新的購房需求，也讓一部分存量貸款客戶尋求改換貸款機構。那么，為了競爭這部分新增的信貸資產，部分銀行或網點可能也會采取“薄利多銷”的策略。當然這些都是市場行為，只要合規合理便無可指摘，但是與住房公積金利率出現倒掛后，后者的普惠性質就遭到了挑戰，這也是部分銀行機構被要求重新上調商業貸款利率至3%以上的原因。

另一方面，當前商業銀行的凈息差逐漸收窄，也的確給部分銀行帶來了一定盈利上的壓力。根據市場利率定價自律機制對銀行機構的指導，銀行凈息差的警戒線是1.8%。截至今年三季度，商業銀行的凈息差已經降至1.53%，大型商業銀行、城商行的凈息差更是分別降至1.45%與1.43%。

這意味著，在刨除存款付息率、風險計提以及運營成本之后，不足3%的房貸利率的確很難改善銀行的利潤表現，特別是如果有些銀行資本充足率比較緊張，重新上調房貸利率也是自然的市場邏輯。

但是，如果從穩定樓市的政策邏輯來看，房貸利率的重新上調可能并不是一件值得鼓勵的事情，至少重新上調的時點值得商榷。

今年以來，穩定地產與樓市的措施出臺了很多，其中短期內效果最明顯的便是下調房貸利率的政策。回顧年初，市場對房地產走勢的預期偏弱，居民提前還貸的意愿也比較強，2月以來居民條件早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位。可以簡單地理解為，每3個房貸客戶中就有1人愿意提前還貸，呈現出主動降低杠桿的特征。

正是由于實施了存量房貸利率下調的措施，10月以來居民條件早償率指數降至15%左右，有效避免了提前還貸潮的蔓延。

相比之下，其他政策的效果則有待進一步釋放。比如，5月17日央行曾設立了規模3000億元的保障房再貸款，但截至6月底再貸款使用額度僅有121億元；截至11月其使用額度或仍不足300億元。再比如，房地產開發及交易相關的稅費減免政策，如果不能對沖對房價下行的預期，那么稅費減免對于市場流動性的改善可能就有限。

當然，9月底以來的穩地產政策還是取得了積極的效果，包括新房及二手房的成交量有所上行，商品房銷售面積及銷售額降幅收窄以及二手房房價跌幅收窄等，但如果房價同比增速依然是顯著下跌的，就很難說穩定房地產市場的任務真正完成了。

價格信號里包含了最完整的市場信息，這些信息也包括了市場預期等主觀變量。可以說，當前穩定樓市的核心就是穩住房價。而房地產這種特殊的產品，從開發、生產再到銷售、持有，都和信貸利率密切相關。

實際上，無論是在歐美還是在日韓，房產資產的特征就是“利率敏感”。對于按揭貸款而言，下調房貸利率不僅直接降低購房人的杠桿成本，還有助于房地產作為一種資產進行價格層面的修復。考慮到當前存量房貸利率下調所起到的實際作用，要穩定房地產市場恐怕還需要進一步下調利率。

但是，任何價格的調整都會帶來利益格局的重新分配，利率的調整更是如此。作為銀行機構讓利居民部門的一部分，如果是因為與住房公積金利率倒掛而影響了房貸利率下調的意愿，那么應當進一步降低住房公積金的利率，以進一步加強其普惠性，而不是相反。目前來看，住房公積金利率下調至2.5%左右是合適的。

當然，穩定地產也并不是僅靠金融機構的讓利就能完成的。財政領域還是需要拿出更多真金白銀，無論是加大收儲力度消化存量，還是在需求端加大保障房的購房補貼，盡快推動市場重新實現供需平衡，才能為價格企穩提供邏輯上的基礎，才能為穩定樓市提供預期上的保障。

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