日前，RealData發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，調查了中國28個城市3萬個住宅小區的空置率調查結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對較高

具體來看，南昌，廊坊，佛山房屋空置率排名前三的城市，均在15%以上，深圳，北京，上海空置率最低，均在7%以下。

南昌，廊坊和佛山的房屋空置率排名前三。

關于空置房的定義，國內外沒有統一的標準選取RealData平臺鏈接的資深經紀人，即從業三年及以上的老人，對其業務范圍內的住宅區進行摸底調查，將三個月以上無人居住的房屋定義為空置房，將不同住宅區的空置房戶數和總戶數分別相加，將空置房戶數/總戶數設為城市住房空置率

住房空置率的地區差異直接反映了房地產市場的發展潛力一般來說，空置率在5%—10%之間是合理的如果低于這個范圍，就認為空置率過低，說明住房需求旺盛，潛在需求高如果空置率高于10%，則認為空置率過高，說明住房供應過剩，存在庫存積壓風險

據RealData統計，全國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對較高。

伴隨著住房空置率的城市能級依次增加，一線平均為7%，二線平均為12%，三線平均為16%其中，只有9個城市空置率合理，大部分在10%—15%之間，6個城市高于15%

分城市來看，深圳，北京，上海空置率最低，均在7%以下，南昌，廊坊，佛山房屋空置率排名前三，均在15%以上。

購房門檻和租金回報影響住房空置率。

從宏觀層面分析，報告顯示，購房門檻，老齡化程度，租金回報都會影響住房空置率的變化。

首先，人口年齡結構與住房需求之間存在顯著的相關性國內研究表明，當老齡化達到一定程度時，住房需求就會下降

比如南通老齡化人口占23%，空置率15%，重慶老齡人口占17%，空置率17%這兩個城市的老齡化和空置率都處于高位在深圳，廈門，廣州，65歲以上人口比例和空置率都在10%以下尤其是深圳，老齡化人口占比3.2%，空置率僅為5.3%，體現了強大的市場潛力

同時，房價越高，按揭貸款比例越高，擁有多套住房的成本越高，進而空置房的成本也越高例如，2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例僅為37%，為全國最高，但其住房空置率僅為6%相反，住房空置率越高的城市，如南昌，廊坊，佛山，房價越低

此外，持有空置房的機會成本，即租金回報水平，也是決定空置率的核心因素RealData的數據顯示，重點城市房租與住房空置率的相關系數為—0.70，房租與住房空置率負相關空置率最高的深圳，北京，上海，月租金中位數超過5000元，空置率最低的南昌，廊坊，月租金中位數不到1600元

核心城市中心的空置率不到2%

報告指出，從微觀層面來看，樓齡和物業類型是影響住宅空置率的兩大因素就房屋本身的屬性而言，伴隨著住宅建筑的增長，房屋空置率逐漸降低5年以內的小區空置率會伴隨著樓齡的增加從30%下降到12%樓齡在5年以上的住宅小區空置率沒有明顯差異

報告顯示，老舊小區空置率低，因為通常大多位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，導致空置房很少，如北京的阜成門，金融街等，空置率均在2%以內此外，較早建設的城市中心區也是優勢教育資源的聚集區數據顯示，學區附近的房屋空置率比其他地區低5%

另一方面，第二個新小區，業主通常不會因為裝修或通風等原因而急著入住，購買新小區的投資客也不是以居住為目的此外，從地域上看，次新居住區多位于遠離市中心的郊區，居住配套不全，出租或出售難度相對較高，因此住房空置率較高

從物業類型來看，同一城市不同類型住宅的空置率差異明顯，住房空置率從低到高的順序為住宅lt，公寓gt，lt，別墅，其中住宅小區整體空置率比別墅小區低5%。gt，

比如北京整體空置率為6%，順義商圈部分別墅小區空置率高達20%公寓和別墅的空置率高，主要與其多樣化的使用場景有關，比如有的公寓用于投資，有的別墅用于度假

警惕住房空置率過高，潛在風險不容忽視。

對于住房空置率的現狀，RealData認為，一定程度的住房空置率是合理的，必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在風險不容忽視。

其合理性在于，中國整體城市化進程依然較快，城市聚集的人口依然較多，尤其是工業發展較快的熱點城市，如成都，杭州，合肥等相對較高的空置率有助于順利接納涌入的人群，避免房源緊張導致的房價和房租過快上漲空置房起到了很好的緩沖作用

風險在于，從市場供求關系來看，空置房意味著潛在供給，高空置率等于大量潛在供給當房價下跌預期強烈時，大量空置房進入股市，將導致短期供應激增，加劇供需失衡，放大房價下跌風險今年二季度，部分城市放松限售，新上市二手房數量激增，一定程度上也反映出空置房數量過多

關于空置房的風險管理，海外城市管理的經驗值得借鑒這項研究發現，海外住房空置率較低是因為持有空置房的成本較高據不完全統計，法國，英國，加拿大，澳大利亞和中國香港都有空置房屋稅相比之下，mainland China沒有相關的房產稅和空置稅，導致房屋空置成本低，房屋占用效率低

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