自去年國內(nèi)首批公募REITs發(fā)行以來，從投資者搶購初始份額到后期運(yùn)作期間市場的高度關(guān)注，伴隨著配套稅收和擴(kuò)容政策的出臺(tái)，我國公募REITs的發(fā)展走上了快車道伴隨著2022年6月21日的到來，首批9只公募REITs即將解禁，流動(dòng)性增加，也可能影響二級市場價(jià)格此時(shí)此刻，投資者應(yīng)該正確認(rèn)識解除限售帶來的具體情況和變化，做出理性的投資決策

從整個(gè)市場來看，首批9只公募REITs共有21.92億份基金份額即將解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占發(fā)行量的108%，解禁量是現(xiàn)有發(fā)行量的兩倍首批公募REITs推出時(shí)，投資者由戰(zhàn)略配售投資者，網(wǎng)下投資者和公眾投資者組成，其中戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益持有人或其關(guān)聯(lián)方以及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者本次發(fā)行的份額持有人為公募REITs中的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者

以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，總份額5億資金根據(jù)基金合同，原權(quán)益持有人資本環(huán)保集團(tuán)持有51%的基金份額，其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有25%的基金份額，持有期限自基金上市之日起不少于12個(gè)月因此富國第一水務(wù)公司REIT的擬份額為基金總份額的25%，即1.25億份涉及的9家機(jī)構(gòu)投資者和具體的REIT份額已經(jīng)公布

限購解禁帶來的變化是REITs產(chǎn)品減少，從而影響二級市場價(jià)格CICC認(rèn)為，盈利能力和估值較高的項(xiàng)目更有可能被削減部分限售投資者解禁后出于獲利回吐和凈值管理的目的，可能會(huì)選擇減持從這個(gè)角度看，前期利潤較高的項(xiàng)目更容易被減持，投資者要注意解禁后流通份額增加帶來的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)

另一個(gè)不變或長期配置的投資者更有可能繼續(xù)持有REITs的份額相對于更傾向于短期盈利，有凈值管理要求的基金，理財(cái)資金，券商資金，保險(xiǎn)資金和集團(tuán)，企業(yè)，股權(quán)投資的長期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)以富國首創(chuàng)的水務(wù)REIT為例保險(xiǎn)，集團(tuán)，企業(yè)，股權(quán)投資者持股占解禁總量的39%，可能對二級市場價(jià)格有一定支撐

對此，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種全新的投資品種，也是國內(nèi)投資者配置資產(chǎn)的新工具目前市場關(guān)注度較高，但考慮到資本市場對REITs產(chǎn)品及其投資邏輯不是很熟悉，不排除限售股解禁后二級市場價(jià)格會(huì)有一定波動(dòng)另一方面，戰(zhàn)份額的解禁將為REITs市場釋放一定的流通能力，更能體現(xiàn)市場對此類資產(chǎn)的理性定價(jià)

作為首批公募REITs的管理人之一，擁有豐富投資管理經(jīng)驗(yàn)的富國基金一直非常重視REITs的公募在限售股解禁前夕，富國基金還繼續(xù)面向機(jī)構(gòu)和公眾投資者投資REITs，通過線上線下宣講，短視頻，文章等形式告知投資者限售股解禁的安排和規(guī)則，傳遞投資公募REITs的正確方式，提示可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)幫助投資者更全面地了解公募REITs的運(yùn)作模式，內(nèi)在價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，做出理性的投資決策此外，在信息披露方面，一是編制限售解禁提示性公告，二是采取相關(guān)措施應(yīng)對解禁當(dāng)日可能出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)

因?yàn)楣糝EITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，所以其投資價(jià)值要根據(jù)項(xiàng)目本身的價(jià)值來判斷對于廣大投資者來說，為了更好地應(yīng)對限售股解禁可能帶來的價(jià)格波動(dòng)，需要關(guān)注凈現(xiàn)金分配率和內(nèi)部收益率市場人士建議，投資者應(yīng)根據(jù)自身買入成本和二級市場價(jià)格合理估算內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)金分配率，密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者的限售股解禁和流通安排，提前做出相關(guān)投資決策

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