3月31日晚間，4只公募REITs產品的擴募申請獲證監會核準批復。備受矚目的公募REITs擴募終于開閘。

業內人士表示，通過持續擴募融資收購新資產是基礎設施REITs作為收并購平臺的價值體現，也是基礎設施REITs成長性的重要體現。

4只REITs擴募獲批

2022年5月，《公募REITs新購入基礎設施項目指引》發布，市場期待公募REITs迎來首發與擴募雙輪驅動發展格局。不到1年，REITs擴募正式落地。

3月31日，證監會網站發布四則準予REITs產品變更注冊的批復，4只產品分別為博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT。

上交所表示，REITs擴募項目的落地，是進一步推動REITs常態化發行和市場規范健康發展的關鍵舉措，有利于加快形成存量資產和新增投資的良性循環，合理擴大有效投資，推動基礎設施高質量發展。

深交所表示，本次獲批注冊擬在深交所上市的兩單REITs擴募為博時蛇口產園REIT和紅土創新鹽田港REIT，均為首批基礎設施REITs試點項目。上市一年多來，兩單REITs運行平穩，具備較好的擴募條件。

中金基金介紹，中金普洛斯REIT本次擴募并新購入3處倉儲物流園區，擴募后，基金所投資的基礎設施資產建筑面積合計約115.7萬平方米，10處資產分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，具備較強經濟活力和增長潛力。

華安張江光大園REIT此次擴募新購入的資產質地也備受期待。該產品此次擬購入的張潤大廈項目位于張江北區集成電路產業園核心區，占地面積約2.18萬平方米，租戶客群多元、結構穩定，充分服務于張江科學城“十四五”規劃所推動的國家戰略產業發展目標，為張江園區圍繞集成電路、人工智能、生物醫藥等創新產業體系建設提供了高質量的基礎設施保障。

博時蛇口產園REIT本次擴募擬購入招商局智慧城中的科技企業加速器二期項目，該項目是深圳市政府和招商局集團的重點合作項目，是匯聚智能制造、生物醫藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產業的產業基地。

紅土創新鹽田港REIT本次擴募擬購入世紀物流園項目，與首發資產臨近，均位于深圳鹽田綜合保稅區內，擴募后將形成協同效應。

擴募帶來更大市場空間

對于REITs的擴募落地，市場各方反映熱烈。

博時基金表示，擴募有助于進一步盤活基金發起人存量優質資產，增強發展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資。擴募后，博時招商蛇口產業園REIT管理規模預計將有所提升，較高的管理規模有利于管理人對運營管理成本的管控，提升基礎設施項目的收益水平。

中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通過擴募再次置入優質資產，將提高公募REITs作為資產上市平臺持續的成長空間和經營活力。

華安基金表示，公募REITs開啟擴募意味著我國基礎設施REITs市場完成“首發+擴募”雙輪驅動格局的構建。

業內人士表示，參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長、促進REITs規模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規模達到300億~500億美元，約占當年市值總量的2%~4%，擴募是REITs規模增長的主要途徑。

還有人士認為，擴募意味著存續公募REITs作為資產經營平臺有了形成“投、融、管、退”良性循環的法理基礎。“從國際經驗來看，在成熟的公募REITs市場上，基金規模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關鍵因素。更大的資產規模說明底層資產更具分散性，能夠有效防范個別資產或個別區域的相關風險，提高公募REITs對各類投資者的配置價值，同時也可降低較大規模交易可能造成的價格沖擊。”

據記者了解，部分基金公司已為擴募做好了準備。

關于具體的擴募工作安排，華安基金表示將協同國泰君安證券合理擬定發行計劃，以基金份額持有人利益最大化為出發點，根據市場情況擇機完成擴募發行。

上海一位基金公司人士強調，基礎設施REITs擴募相比首發還存在一些難點，比如在定價方面，擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人、新投資者和原始權益人多方利益，還要考慮REITs的二級市場價格等諸多因素。“近期REITs相關政策不斷落地，無論從國家宏觀經濟層面還是監管機構要求上，都希望有更多領域的資產類型擴充到公募REITs市場中，也希望引導更多的資金進入這個市場。可以確定的是，公募REITs市場發展空間巨大，將成為股票、債券之外另一個重要的融資市場。”

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