日前，上交所在國泰君安臨港創新產業園公示REIT基金認購申請確認比例結果，基金募集期內投資者認購踴躍。

數據顯示，9月份以來，共有3家產業園公開發售REITs產品至此，公募REITs將擴容至20只，產業園REITs擴容至7只，數量排名第一，發行規模僅次于高速公路REITs業內人士指出，基于我國優質的產業園區資源和產業園區相對穩定的運營業績，產業園區公募REITs市場增長空間較大，未來可能存在擴容潛力

臨港產業信托被積極認購。

公告顯示，臨港募集REIT總份額為2億股本次發行采用向戰略投資者定向配售，向合格網下投資者詢價配售和公開發行相結合的方式進行戰略投資者，網下投資者和公眾投資者的發行初始份額分別為1.1億股，0.63億股和0.27億股根據詢價結果，確定本基金申購價格為4.12元/份

認購結果公告顯示，截至9月20日，募集公告披露的29家戰略投資者已認購其承諾的基金份額，76名網下投資者管理的214個有效報價配售對象已全部實現網下申購，有效申購份額93.26億股，有效申購申請確認比例0.6755%，截至9月19日，公眾投資者有效認購份額為82.13億份，有效認購申請確認比例為0.3287%，這意味著公眾投資者以1萬元認購本基金，獲配金額將低于33元。

以臨港REIT基金的認購價格和有效認購規模計算，戰略投資者，網下投資者和公眾投資者的認購規模分別為4.53億元，384.23億元和338.39億元，合計認購規模為727.16億元由于該基金設定了2億股的募集上限，募集公告顯示，預計募集資金總額為8.24億元

此外，在成功發行臨港REIT的同時，國泰君安資管另一產業園區的公募REIT也獲得了積極認購9月21日公告顯示，國泰君安東九新經濟公開投資者發售REIT提前結束發售，進行比例配售

公告顯示，東久REIT募集資金總份額為5億股，戰略投資者，網下投資者和公眾投資者初始份額分別為3.25億股，1.225億股和5250萬股根據詢價結果，該基金認購價格為3.035元/份，預計募集資金總額為15.175億元龍REIT認購結果也值得期待

李成柱工業園區

目前，公募REITs產品已經成為市場上重要的投資品種數據顯示，截至9月22日，上交所基礎設施類公募REITs市值合計442.43億元，9月22日總成交1.75億元，深交所基礎設施公募REITs總市值240.4億元，9月22日總成交6200萬元

與此同時，公募REITs的市場表現十分亮眼數據顯示，除9月20日成立但尚未上市的華夏合肥高新產業園REITs外，18只成立的公募REITs上市首日平均漲幅近12%其中，國內首批三只保障性租賃房REITs上市首日均上漲30%并觸及漲停

在公募REITs中，產業園REITs的表現尤為亮眼數據顯示，截至9月22日，四家上市產業園區REITs公募產品今年以來平均漲幅已達15.14%，遠超REITs市場平均水平其中，華安張江光大公園REIT今年以來漲幅超過20%

在發行市場，9月份以來發行的華夏合肥高新技術產業園區REIT，國泰君安臨港創新產業園REIT，國泰君安東九新經濟REIT三只新產品，均為產業園區REITs公募產品而且這三款產品都已經宣布提前終止發售，得到了公眾投資者的積極認購

其中，華夏合肥高新產業園的REIT公告顯示，網下投資者和公眾投資者的有效認購申請確認率分別為0.6376%和0.2316%，也就是說，認購1萬元的公眾投資者僅拿到23元，創下公募REITs公開發售和配售比例的新紀錄。

提升潛力

基于中國產業園REITs市場的整體特征，平安證券表示，產業園REITs在公募REITs各板塊中增速居中，波動居中，最大回撤略高，收入主要來自房租，自付成本主要是運營管理費成本端的彈性相對較小，其增長彈性主要來自租金和底層資產的估值

華泰證券表示，中國的工業園區項目基本都位于經濟發達地區二級市場的價格走勢雖然有些不同，但結合分紅還是帶來了可觀的收益與傳統債券資產相比，工業園區公募REITs具有高派息和完善信息披露的優勢目前項目資質較好，未來可能有募資潛力

對于產業園區REITs受到資本市場良好認可的原因，中郵證券分析稱，由于我國產業園區規模龐大，有大量運營成熟的優質園區，國家級經濟開發區和高新區國內生產總值分別占GDP的10.6%和12.3%優質園區受疫情影響相對可控，整體運營相對平穩，出租率保持穩定增長此外，租金還有增長空間，單位租金歷史增長率約為3%至10%，未來可能達到2%至5%

未來中國產業園區公募REITs擴容，華泰證券認為，甄別優質項目，判斷投資價值將成為關注重點從基本面來看，產業園項目更應該關注是否具備優質運營能力，可以參考出租率，租金，未來租金年復合增長率等指標，從估值的角度，可以參考資本化率指標

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