貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場報(bào)告》:租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段

佚名 文

回望2021年，在特殊時(shí)期有效防控下，住房租賃市場回歸傳統(tǒng)周期，市場熱度上升，連迎春節(jié)后租賃旺季，畢業(yè)季租賃旺季，熱度背后也呈現(xiàn)出諸多新特征，新變化。

日前，貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場報(bào)告》《報(bào)告》顯示，2021年租賃市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，但租金水平仍低于特殊時(shí)期前租賃市場不斷向買方市場轉(zhuǎn)變，品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬級(jí)規(guī)模，租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成，租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段《報(bào)告》預(yù)計(jì)，2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢(shì)

租賃市場:呈現(xiàn)十大特征

基于貝殼找房平臺(tái)租賃成交情況，《報(bào)告》從租金水平，成交周期，房源特征等方面盤點(diǎn)了2021年租賃市場的十大突出特征。在專業(yè)人才隊(duì)伍培養(yǎng)方面，他認(rèn)為，通過國際對(duì)標(biāo)發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體市場下的融資租賃公司，行業(yè)協(xié)會(huì)，咨詢公司，均擁有極強(qiáng)的業(yè)務(wù)專業(yè)度，研究創(chuàng)新能力。而專業(yè)能力的背后，是大量的融資租賃行業(yè)的專業(yè)人才在做支撐。我國的融資租賃公司要向國際融資租賃的行業(yè)一流標(biāo)準(zhǔn)看齊，要真正實(shí)現(xiàn)“走出去”，必須培養(yǎng)出自己的行業(yè)高端人才團(tuán)隊(duì)，特別是與融資租賃相關(guān)的，具有國際視野和經(jīng)驗(yàn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，市場營銷，創(chuàng)新研究，法律，財(cái)稅，金融等領(lǐng)域的高級(jí)人才，真正與國際接軌。除此之外，高效利用外部第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與科研機(jī)構(gòu)，國際知名咨詢公司，財(cái)稅法專業(yè)事務(wù)所的交流合作，更加有利于融資租賃公司的健康發(fā)展。

從租金水平來看:一是租金比特殊時(shí)期前下跌近9%2021年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期內(nèi)租金水平難以回到特殊時(shí)期前水平二是超6成城市租金低于特殊時(shí)期前相比于2019年，上海，深圳，杭州，成都，西安，合肥，南京，福州，長沙，廈門，無錫，蕪湖，徐州及蘭州等14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金仍下跌

從成交周期來看:一是房客源成交周期仍高于特殊時(shí)期前根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天二是租客租住時(shí)間或超10年由于房價(jià)收入比較高或部分城市的限購，限貸政策，城市居民購房計(jì)劃推遲，一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢(shì)更為顯著

從房源特征來看:一是家庭型租賃需求釋放全國重點(diǎn)40城大戶型成交占比增加3個(gè)百分點(diǎn)，由于購房計(jì)劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求二是北上津租賃房屋平均房齡超20年上海，北京，天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成三是高房齡房屋套均月租金更穩(wěn)高房齡租賃房屋大多交通便捷，配套完善，因此其套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)四是小戶型房屋套均月租金跌幅較小從租客需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型對(duì)比特殊時(shí)期前，全國重點(diǎn)40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線，新一線城市小戶型租金跌幅在1%~3%之間五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點(diǎn)34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%六是精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%其中一線城市精裝房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，精裝房高出毛坯及簡裝房達(dá)到32.6%

租賃企業(yè): 數(shù)量達(dá)2萬家

《報(bào)告》還盤點(diǎn)了2021年住房租賃企業(yè)數(shù)量，分布，模式等方面的變化。。

數(shù)量方面，住房租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬級(jí)規(guī)模根據(jù)國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數(shù)據(jù)測算，2021年主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋住房租賃，實(shí)際經(jīng)營的住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬家左右，其中8成為近兩年成立自去年以來，國家和地方陸續(xù)出臺(tái)監(jiān)管政策，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，住房租賃企業(yè)迎來了良性的市場競爭環(huán)境，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)

分布方面，租賃企業(yè)分布按東—中—西依次減弱，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中沿海分布，超6成的租賃企業(yè)分布在長三角，東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)城市分布上，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州，重慶，上海，蘇州和天津，近3成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市，超過5成的企業(yè)分布在TOP40的城市

模式方面，企業(yè)模式兩極化，走向更輕，更重其一，企業(yè)重新審視經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)包租模式在特殊時(shí)期顯示出極強(qiáng)的脆弱性，資金實(shí)力較弱企業(yè)開始變輕，輕資產(chǎn)—分散式和中資產(chǎn)—集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕托管模式，中資產(chǎn)企業(yè)的裝修投入開始轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)，從而轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式其二，企業(yè)受政策引導(dǎo)政府部門鼓勵(lì)以新建，盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源，資金實(shí)力較強(qiáng)的中資產(chǎn)—集中式企業(yè)會(huì)通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營，品牌房企也會(huì)增加自持租賃房源更輕，更重的租賃企業(yè)致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細(xì)化的運(yùn)營能力，開啟穩(wěn)步發(fā)展

未來展望:新發(fā)展模式開啟

《報(bào)告》顯示，未來伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客租住時(shí)間的延長，在特殊時(shí)期不大規(guī)模反復(fù)的情況下，預(yù)計(jì)2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢(shì)，對(duì)外來人口吸引力較強(qiáng)的城市，如城市群核心城市，省會(huì)城市租賃市場熱度將更為旺盛而伴隨著保障性租賃房源，白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力，尤其是對(duì)外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對(duì)穩(wěn)定

《報(bào)告》認(rèn)為，2021年租賃行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段2021年，政府和市場關(guān)系，企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會(huì)參與升級(jí)，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展新階段開啟

政府和市場關(guān)系升級(jí)，市場化力量將得到充分發(fā)揮2021年住房租賃頂層設(shè)計(jì)完善，租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán)，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境基本形成，同時(shí)政策支持全方位突破，保障性租賃住房發(fā)力，租賃企業(yè)迎來土地，財(cái)政，稅收，金融等方面支持未來在政策引導(dǎo)下，租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場化力量，推動(dòng)租賃市場成熟化發(fā)展

租賃企業(yè)發(fā)展邏輯升級(jí)，聚焦于更好地服務(wù)租賃雙方在監(jiān)管完善的背景下，行業(yè)進(jìn)一步出清，租賃企業(yè)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，精細(xì)化發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營模式走向更輕，更重，企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)

租賃企業(yè)社會(huì)參與升級(jí)，為城市社區(qū)服務(wù)和治理做出貢獻(xiàn)租賃企業(yè)提供的品牌化租賃產(chǎn)品和服務(wù)，能夠有效提升城市外來人口居住環(huán)境，并且通過組織社區(qū)活動(dòng)等促進(jìn)外來人口的社會(huì)融入，使得更多人在參與城市建設(shè)的同時(shí)，享受到更高品質(zhì)的城市社區(qū)生活

《報(bào)告》認(rèn)為，未來租賃市場發(fā)展將走向成熟化住房租賃市場機(jī)構(gòu)化比例將繼續(xù)提升，專業(yè)化，精細(xì)化運(yùn)營的租賃企業(yè)將為不同群體提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)

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