在中國(guó)內(nèi)地，第一個(gè)被LEED認(rèn)證的商場(chǎng)，出現(xiàn)在2005年。往后17年間，對(duì)應(yīng)數(shù)字逐年遞增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有53家商場(chǎng)獲得了LEED認(rèn)證。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)發(fā)布的2021年商場(chǎng)業(yè)績(jī)排名，銷售額在90億以上的商場(chǎng)共有7個(gè)，其中4個(gè)項(xiàng)目均獲得LEED認(rèn)證，且均為高端項(xiàng)目。

由此可見(jiàn)，中國(guó)最“賺”的商場(chǎng)，都在做LEED。在這條綠色賽道上，港資企業(yè)搶先領(lǐng)跑，太古、恒隆等高端mall運(yùn)營(yíng)商實(shí)力不可小覷；民營(yíng)企業(yè)奮力追趕，印力則是其中的典型樣本玩家。后疫情時(shí)代，疊加著“雙碳”目標(biāo)——2030年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和，負(fù)責(zé)任投資成為主流。投資者把綠色理念、可持續(xù)性、ESG等議題納入基本分析，以識(shí)別企業(yè)或資產(chǎn)是否具有成長(zhǎng)性、重大風(fēng)險(xiǎn)以及資本溢價(jià)。

逐“綠”而上，已然成了頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)搶占市場(chǎng)的新賽道。而綠色認(rèn)證之路，見(jiàn)證著企業(yè)角色之轉(zhuǎn)變，重塑了商業(yè)產(chǎn)品之迭代與認(rèn)知。

01

LEED認(rèn)證:

商業(yè)地產(chǎn)的綠色轉(zhuǎn)型“良藥”

4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)首次將ESG納入投資關(guān)系指引，加速了可持續(xù)發(fā)展與投資市場(chǎng)之間的相互聯(lián)系，綠色環(huán)保已成為商界新時(shí)尚。

目前，綠色理念已逐漸滲透進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)踐當(dāng)中:

*商場(chǎng)、寫字樓中“綠色建筑”漸成標(biāo)配，使用可持續(xù)材料建造，在室內(nèi)安裝節(jié)能設(shè)備和設(shè)施，為用戶提供綠色消費(fèi)場(chǎng)所與辦公環(huán)境；

*物流園區(qū)建立綠色物流供應(yīng)鏈，在倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、分銷、回收等供應(yīng)鏈流程中更新物流技術(shù)，構(gòu)建綠色物流體系；

*餐飲企業(yè)研發(fā)更天然、更環(huán)保的食材，推出健康主題菜品，以滿足消費(fèi)者的健康飲食需求；

......

身處可持續(xù)的浪潮之中，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)生命周期中均面臨巨大的去碳化挑戰(zhàn)，其中繞不開(kāi)的是建筑的綠色化轉(zhuǎn)型，而LEED則是行之有效的轉(zhuǎn)型工具之一。

LEED認(rèn)證由美國(guó)綠色建筑委員會(huì)運(yùn)作，是目前全球各類綠色建筑評(píng)估中最完善、最具權(quán)威性的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，被譽(yù)為綠色建筑界的“奧斯卡”。

LEED主要有三大分支體系，由選址與交通、節(jié)水增效、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等九大評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)成。根據(jù)得分情況，項(xiàng)目可獲得認(rèn)證級(jí)、銀級(jí)、金級(jí)、鉑金級(jí)四個(gè)等級(jí)。

LEED，是商業(yè)資產(chǎn)增值與商業(yè)品牌的無(wú)形推手。

據(jù)USGBC調(diào)研顯示，有61%的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為，踐行可持續(xù)發(fā)展可以為他們帶來(lái)市場(chǎng)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的改善，同時(shí)實(shí)現(xiàn)品牌差異化，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

換言之，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求LEED認(rèn)證，背后有兩大驅(qū)動(dòng)力:經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益。

具體而言，LEED認(rèn)證能夠?yàn)槠髽I(yè)/投資者及其資產(chǎn)帶來(lái)六個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)效益:

*提高租金及售價(jià)。得益于出色的交通區(qū)位，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)設(shè)施與管理服務(wù)，LEED認(rèn)證有著強(qiáng)勁的租賃需求與穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、成都這 5 個(gè)城市中，LEED認(rèn)證的項(xiàng)目租金比非綠色認(rèn)證項(xiàng)目高出10%~13.3%，平均售價(jià)則高出8.9%~14.4%不等。

*降低空置率。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，LEED 認(rèn)證滿足品牌租戶對(duì)綠色建筑認(rèn)證背書的需求，獲得認(rèn)證的項(xiàng)目空置率比非認(rèn)證項(xiàng)目低4%。

*節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)USGBC統(tǒng)計(jì)，2015年-2018年，美國(guó)的LEED認(rèn)證項(xiàng)目在能源、運(yùn)營(yíng)、水資源等三大類成本上分別節(jié)約了12億美元、7.15億美元和1.5億美元。

*獲得政策及資源傾斜。隨著可持續(xù)發(fā)展及 “雙碳” 目標(biāo)提出，各省市對(duì)綠色建筑提供多樣的激勵(lì)政策，主要涵蓋土地轉(zhuǎn)讓、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收、企業(yè)資質(zhì)等環(huán)節(jié)。

*提升資產(chǎn)價(jià)值。哈佛大學(xué)研究顯示，投資者傾向支付溢價(jià)予綠色表現(xiàn)優(yōu)越的公司。LEED認(rèn)證可進(jìn)一步幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)ESG目標(biāo)，提升資產(chǎn)價(jià)值。

*促進(jìn)綠色融資。綠色金融愈發(fā)成為綠色經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的催化劑，太古、新世界、凱德等頭部企業(yè)都在做這類可持續(xù)融資。

營(yíng)收增加，估值拉高，LEED認(rèn)證給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的綠色溢價(jià)，不僅限于經(jīng)濟(jì)效益，還有品牌效益——樹(shù)立健康、綠色品牌印象。

一方面，LEED認(rèn)證符合環(huán)保議題，可實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益的正向溢出，是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

據(jù)USGBC統(tǒng)計(jì)，到2030年，LEED項(xiàng)目將減少5.4 億噸垃圾。同時(shí)，LEED對(duì)地理位置和可替代交通的高要求，使LEED項(xiàng)目使用者避免了超過(guò)60億公里的汽車行駛里程。

另一方面，LEED對(duì)物業(yè)的外部環(huán)境、內(nèi)部設(shè)計(jì)與后期運(yùn)營(yíng)提出高標(biāo)準(zhǔn)，被認(rèn)證項(xiàng)目可樹(shù)立綠色品牌印象。

LEED鉑金級(jí)認(rèn)證獲得者廣州太古匯，將環(huán)保衛(wèi)生間作為品牌宣傳口，借助戴森的創(chuàng)新烘干技術(shù)，在節(jié)能減排的同時(shí)大大提升了消費(fèi)者的購(gòu)物舒適性與體驗(yàn)感，同步打造綠色環(huán)保的品牌印象。

廣州太古匯M層環(huán)保洗手間

縱覽國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)階之路，LEED認(rèn)證繁榮生長(zhǎng)，是時(shí)代選擇的結(jié)果。而從宏觀大勢(shì)，微縮至中觀布局，以及微觀個(gè)案，則會(huì)發(fā)現(xiàn)更多潛藏其間的規(guī)律與趨勢(shì)。

02

LEED認(rèn)證中國(guó)用戶畫像:

港資集中、民營(yíng)奮進(jìn)，印力低調(diào)登頂

中國(guó)是在美以外LEED認(rèn)證最大市場(chǎng)。截至2021年末，中國(guó)LEED認(rèn)證面積全球第一，認(rèn)證總項(xiàng)目數(shù)超4千個(gè)，認(rèn)證項(xiàng)目總面積1.4億㎡。

從城市來(lái)看，上海LEED認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)跑全國(guó)，共有867個(gè)項(xiàng)目，面積近2500萬(wàn)㎡，數(shù)量和體量均為全國(guó)第一。

分類型看，零售是中國(guó)LEED認(rèn)證的第二大空間，認(rèn)證項(xiàng)目已超過(guò)1200個(gè)。其中大部分為零售門店的認(rèn)證，針對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)證仍是少數(shù)。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，中國(guó)獲得LEED認(rèn)證的商場(chǎng)共有53個(gè)，其中50個(gè)為購(gòu)物中心，2個(gè)為獨(dú)立百貨，1個(gè)為寫字樓配套商業(yè)。

這些商場(chǎng)中，六成項(xiàng)目取得了LEED BD+C:核心與外殼認(rèn)證，四成項(xiàng)目取得LEED O+M:既有建筑的認(rèn)證。

2.1 LEED認(rèn)證，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成熟化的必由之路

商場(chǎng)做LEED，一定程度上是資本導(dǎo)向的產(chǎn)物。

就運(yùn)營(yíng)主體來(lái)說(shuō)，上述53個(gè)項(xiàng)目中，以境外企業(yè)居多，占比57%，其中又以港資為主；內(nèi)資企業(yè)占比43%，民營(yíng)企業(yè)占絕對(duì)主體地位。

上市情況方面，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商以上市企業(yè)居多，占比54%。

若以具有LEED認(rèn)證的在管項(xiàng)目數(shù)量在2家以上的運(yùn)營(yíng)商為研究樣本，共有9家企業(yè)進(jìn)入TOP5行列。其中，港資企業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占據(jù)五席，且行業(yè)集中度高，其中太古地產(chǎn)以6個(gè)LEED項(xiàng)目位居第一。

民營(yíng)企業(yè)方面，雖然數(shù)量上與港資企業(yè)相當(dāng)，但企業(yè)類型較為分散，大多上榜企業(yè)僅有1個(gè)LEED認(rèn)證項(xiàng)目。其中，印力憑借3個(gè)LEED認(rèn)證在管項(xiàng)目，在民營(yíng)中位列第一。

從企業(yè)類型與行業(yè)集中度來(lái)看，LEED認(rèn)證的繁榮生長(zhǎng)，離不開(kāi)高度成熟的市場(chǎng)土壤。

由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境尚未成熟、項(xiàng)目退出機(jī)制尚不完善，LEED認(rèn)證驅(qū)動(dòng)力稍顯不足。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2020全球房地產(chǎn)市場(chǎng)透明指數(shù)顯示，香港是中國(guó)市場(chǎng)透明度最高的地區(qū)，相對(duì)而言，內(nèi)地市場(chǎng)透明度總體水平較低。

房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的量化指標(biāo)。成熟市場(chǎng)，意味著更開(kāi)放、透明的市場(chǎng)監(jiān)管、交易與融資環(huán)境，同時(shí)也對(duì)商業(yè)資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展有更高的要求。

市場(chǎng)環(huán)境的差異，導(dǎo)致兩地企業(yè)對(duì)LEED認(rèn)證有全然不同的認(rèn)知。

內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由于沉淀不足，優(yōu)秀的商管品牌和運(yùn)營(yíng)能力始終是稀缺資源。

從各大內(nèi)資企業(yè)LEED認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，低調(diào)登頂?shù)挠×Γ瑹o(wú)疑打了個(gè)好樣:早早打通資本市場(chǎng)，踐行大資管體系，轉(zhuǎn)型全產(chǎn)業(yè)鏈、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，成為后續(xù)資本運(yùn)作的支撐。

用資管的思維做商業(yè)，繞不開(kāi)的是綠色經(jīng)營(yíng)。極具國(guó)際視野的印力，從先人一步到傲視群雄，成長(zhǎng)之路的關(guān)鍵在于掌握綠色密碼。

2.2 內(nèi)地頭號(hào)玩家:印力，從行業(yè)探索者到綠色實(shí)踐領(lǐng)軍人

2019年，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)獲得LEED金級(jí)認(rèn)證，引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向；2021年，上海南翔印象城MEGA獲得LEED鉑金級(jí)認(rèn)證，成為上海首個(gè)純購(gòu)物中心體LEED鉑金級(jí)認(rèn)證項(xiàng)目；2022年上海松江印象城獲得金級(jí)認(rèn)證。

此外，還有溫州印象城MEGA已獲LEED預(yù)認(rèn)證......

從一眾港資企業(yè)中脫穎而出，印力成為擁有LEED認(rèn)證項(xiàng)目最多的內(nèi)資企業(yè)，離不開(kāi)其前瞻性的可持續(xù)品牌理念，以及對(duì)萬(wàn)科綠色基因的延續(xù)。

上海南翔印象城MEGA獲得LEED鉑金級(jí)認(rèn)證

作為萬(wàn)科集團(tuán)旗下商管公司，印力對(duì)可持續(xù)領(lǐng)域的前瞻布局，源自于萬(wàn)科的綠色基因:強(qiáng)調(diào)“全生命周期管控”的綠色低碳管理模式、推動(dòng)綠色裝配式建造體系的應(yīng)用、發(fā)起綠色基金——萬(wàn)科公益基金會(huì)......

早在2014年，萬(wàn)科即在集團(tuán)范圍內(nèi)提出所有新建建筑均需符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求。截至2020年底，萬(wàn)科的綠色建筑面積達(dá)到2.31億㎡，在各類綠色地產(chǎn)榜單中遙遙領(lǐng)先。

與此同時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)拓展商辦業(yè)務(wù)前期，深耕寫字樓、酒店等物業(yè)服務(wù)，對(duì)于LEED認(rèn)證具有領(lǐng)先國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。因此后期在購(gòu)物中心的建造、運(yùn)營(yíng)方面也延續(xù)了此套高標(biāo)準(zhǔn)。

基于此，印力的LEED之路上，從建筑認(rèn)證到運(yùn)營(yíng)認(rèn)證將綠色環(huán)保的經(jīng)營(yíng)理念注入每一個(gè)項(xiàng)目中。

2.3 印力項(xiàng)目圖鑒:從建筑的認(rèn)證到運(yùn)營(yíng)的認(rèn)證

• 2.3.1 上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng):建筑的認(rèn)證，綠色實(shí)踐的起點(diǎn)

由印力運(yùn)營(yíng)的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)，是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的第一個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)第一批做LEED認(rèn)證的商業(yè)綜合體，并于2019年獲得LEED BD+C，引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向。

從建設(shè)初期，七寶萬(wàn)科便以LEED BD+C標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與建設(shè)。

著手打造的“生態(tài)環(huán)境智能商圈”，采用領(lǐng)先的生態(tài)治理技術(shù)——靜電除塵系統(tǒng)，將24萬(wàn)㎡的超大體量購(gòu)物中心整體覆蓋，起到凈化空氣和隔絕有害氣體的作用，為消費(fèi)者提供一個(gè)可“舒暢呼吸”的沉浸式綠色購(gòu)物環(huán)境。

上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)

能耗優(yōu)化方面，采用機(jī)電系統(tǒng)啟停管理及能耗規(guī)劃，在日常管理中嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)供配電系統(tǒng)、地庫(kù)排風(fēng)、衛(wèi)生間熱水器、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、冷凍機(jī)、鍋爐系統(tǒng)、給排水、車庫(kù)管理系統(tǒng)等多方位節(jié)能管理。

七寶萬(wàn)科在環(huán)保節(jié)水方面成效不少:采用節(jié)水潔具，相較于LEED認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目室內(nèi)用水量減少50.01%。

值得一提的是，在七寶萬(wàn)科落成階段，萬(wàn)科曾希望將其認(rèn)證級(jí)別升級(jí)為鉑金級(jí)。但由于已建成部分未能達(dá)到LEED鉑金級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，追加建設(shè)投資產(chǎn)生了填補(bǔ)差距的額外成本，申請(qǐng)以失敗告終。

這對(duì)印力的產(chǎn)品思維帶來(lái)經(jīng)驗(yàn)上的啟發(fā)與延續(xù):綠色理念不能囿于建筑本身，更要往全生命周期推進(jìn)，持續(xù)煥發(fā)商業(yè)生命力。

七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)內(nèi)景樹(shù)屋

不斷試錯(cuò)與持續(xù)探索中，上海南翔印象城MEGA應(yīng)運(yùn)而生。

• ?2.3.2 上海南翔印象城MEGA:運(yùn)營(yíng)的認(rèn)證，產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的延續(xù)

上海南翔印象城MEGA于2021年獲得O+M既有建筑鉑金級(jí)認(rèn)證，成為上海首個(gè)純購(gòu)物中心體LEED鉑金級(jí)認(rèn)證項(xiàng)目，也是目前獲得LEED鉑金級(jí)認(rèn)證的商業(yè)建筑中體量最大的單一購(gòu)物中心項(xiàng)目。

印象城MEGA，是印力旗下商業(yè)品牌印象城系列中的旗艦產(chǎn)品。通過(guò)重構(gòu)產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)、功能和模式，南翔MEGA填補(bǔ)了上海西北大體量購(gòu)物中心的空缺，成為嘉定區(qū)打卡式地標(biāo)mall。

上海南翔印象城MEGA

34萬(wàn)㎡超大體量的南翔MEGA，為何能憑借綠色理念在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海商業(yè)市場(chǎng)中脫穎而出？

*“公共空間”的面積與價(jià)值最大化。南翔MEGA近20萬(wàn)㎡公共區(qū)域中，融入大量綠色元素，將購(gòu)物中心整體營(yíng)造為空間奇觀，為城市增添一抹綠色景象。

*緊跟綠色認(rèn)證的國(guó)際新趨勢(shì)與社會(huì)發(fā)展潮流。在高度飽和的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，單一環(huán)節(jié)的綠色認(rèn)證已不能滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。南翔MEGA從前期規(guī)劃到后期運(yùn)營(yíng)的全生命周期，構(gòu)建多維度的綠色生態(tài)服務(wù)體系。

*注重綠色認(rèn)證從規(guī)劃到落地的銜接性。吸取七寶萬(wàn)科經(jīng)驗(yàn)，南翔MEGA從建設(shè)初期，便采用LEED鉑金級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，以LEED最高標(biāo)準(zhǔn)成功落地。

覓境·森林主題空間

從七寶萬(wàn)科到南翔MEGA，從建筑的認(rèn)證到運(yùn)營(yíng)的認(rèn)證，印力的綠色發(fā)展理念也在探索中成長(zhǎng)、實(shí)踐中升級(jí)。

以場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)為亮點(diǎn)，南翔MEGA從建筑設(shè)計(jì)到空間體驗(yàn)、消費(fèi)場(chǎng)景等多維度，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)空間與自然的結(jié)合，以綠色帶動(dòng)客流銷售。

不僅打造了一個(gè)與大阪難波公園同款的退臺(tái)花園，運(yùn)用多層遞進(jìn)式垂直綠化引導(dǎo)客流，還通過(guò)在跨樓層設(shè)置生態(tài)植物園，引入200多種亞熱帶植物，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業(yè)中，為消費(fèi)者塑造一個(gè)游離于城市之上的自然綠洲。

南翔印象城MEGA早期設(shè)計(jì)草圖中顯示的錯(cuò)層退臺(tái)花園設(shè)計(jì)

巧用綠色元素與設(shè)計(jì)，南翔MEGA打破了盒子Mall巨大體量的壓迫感，同時(shí)還圍繞著“美好生活服務(wù)商”的定位，通過(guò)科技賦能，不斷刷新運(yùn)營(yíng)服務(wù)的廣度和深度:

*工程系統(tǒng)優(yōu)化，節(jié)能降耗，節(jié)省物管成本。南翔MEGA制定了機(jī)電系統(tǒng)啟停管理及節(jié)能控制的規(guī)劃，BA系統(tǒng)可充分節(jié)能降耗。照明系統(tǒng)方面，根據(jù)上海地區(qū)太陽(yáng)日照時(shí)間季節(jié)變化，調(diào)整每月的景觀照明開(kāi)燈計(jì)劃。僅2020年開(kāi)業(yè)短短4個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目物業(yè)管理預(yù)算結(jié)余超過(guò)250萬(wàn)元。

*保潔系統(tǒng)的優(yōu)化，保證清潔效率，控制成本。南翔MEGA 有20萬(wàn)㎡公共面積，商場(chǎng)引入不同型號(hào)的智能清潔機(jī)器人清潔超20臺(tái)，每臺(tái)日作業(yè)面積可達(dá)4500㎡左右。與人力清潔結(jié)合互補(bǔ)，提升清潔效果。

通過(guò)科技賦能，清潔人員由百人以上減為22人，年均標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)從43.8萬(wàn)降至9.6萬(wàn)，每年減少直接成本240萬(wàn)元以上，大幅提升了效率，并有效控制清潔維護(hù)成本。

印力圍繞全方位的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，賦予南翔MEGA建筑空間以綠色共建的美好生活場(chǎng)景。

03

印力LEED啟示錄:

從企業(yè)角色到產(chǎn)品認(rèn)知的全面升級(jí)

LEED認(rèn)證，是印力在不同發(fā)展階段的外顯標(biāo)志。透過(guò)這一行業(yè)信號(hào)，其從企業(yè)角色到產(chǎn)品認(rèn)知予以行業(yè)新啟示。

3.1 企業(yè)角色轉(zhuǎn)變——從「商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商」到「美好生活服務(wù)商」

綠色環(huán)保，是一種態(tài)度，更是一種生活方式。隨著人們環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，追求綠色生活方式正成為一種世界性的潮流。

印力主動(dòng)應(yīng)答行業(yè)升級(jí)、綠色轉(zhuǎn)型等命題，轉(zhuǎn)變商業(yè)邏輯、角色認(rèn)知，同時(shí)對(duì)行業(yè)有了更高維度的思考:

從七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)建筑形態(tài)上的極致追求，到南翔印象城MEGA往全周期運(yùn)營(yíng)、持續(xù)生命力推進(jìn)，本質(zhì)上是從「場(chǎng)貨人」轉(zhuǎn)變?yōu)椤溉素泩?chǎng)」，打造以「人」為核心的消費(fèi)場(chǎng)景變革。

上海南翔印象城MEGA流暢的內(nèi)部設(shè)計(jì)

企業(yè)定位從商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，到美好生活服務(wù)商，印證了印力對(duì)商業(yè)本質(zhì)充分理解，滿足了消費(fèi)者對(duì)美好、綠色生活的向往和追求，為城市與環(huán)境做出力所能及的貢獻(xiàn)。

3.2 產(chǎn)品認(rèn)知迭代——從建筑形態(tài)定義到城市生活空間

從單一建筑體到全周期運(yùn)營(yíng)的LEED認(rèn)證，印力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的認(rèn)知不斷進(jìn)階:

• *第一階段:建筑形態(tài)定義

良好的消費(fèi)體驗(yàn)感，基礎(chǔ)是獨(dú)特的建筑、動(dòng)線設(shè)計(jì)，融合綠色生態(tài)主題，輔以地域文化傳承。2016年開(kāi)業(yè)的七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)，是萬(wàn)科對(duì)綠色建筑理念思考的集大成之作:

整體采用“貝雷”造型，石材與鏡面玻璃外立面，保證良好采光、空氣質(zhì)量，增強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)感；

購(gòu)物中心內(nèi)部，入口廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、樂(lè)聚廣場(chǎng)、樹(shù)屋廣場(chǎng)各司其職，采用“色差、景觀”設(shè)計(jì)，融合七寶概念主題；主題鮮明的中庭串聯(lián)整個(gè)消費(fèi)動(dòng)線，頂樓花園集市則形成“噴淋式”導(dǎo)流。

七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃圖

七寶萬(wàn)科拿下LEED BD+C:核心與外殼金級(jí)認(rèn)證，是對(duì)其建筑理念的綠色認(rèn)證，更是對(duì)萬(wàn)科商業(yè)的情懷認(rèn)證。

• *第二階段:消費(fèi)場(chǎng)景拓展

印力并未止步于極致的建筑美學(xué)。行至2020年，上海南翔印象城MEGA的開(kāi)業(yè)，為消費(fèi)者提供了“全域應(yīng)用消費(fèi)場(chǎng)景”:

一方面，不再局限于商業(yè)載體單一的購(gòu)物用途，而是將商業(yè)空間與服務(wù)、品牌、租戶、消費(fèi)者串聯(lián)起來(lái)，形成交互體驗(yàn)場(chǎng)景。

例如，在室內(nèi)打造了三個(gè)生態(tài)玻璃盒子，自下而上、自南向北依次設(shè)計(jì)了覓境森林、小憩濕地、覽岳山丘三個(gè)不同的主題，以高話題度引流的同時(shí)，為消費(fèi)者植入綠色環(huán)保的品牌理念。

另一方面，突破單純的“盒子商業(yè)”概念，釋放出更多公共空間，將商業(yè)空間與周邊環(huán)境聯(lián)系起來(lái)，形成Life hub。

通過(guò)釋放外部空間，南翔MEGA將三條空中連廊與外部公共交通進(jìn)行連接，地鐵11號(hào)線的直駁連廊通往mall二樓，打造雙首層概念。在解決導(dǎo)流難題基礎(chǔ)上，還滿足了LEED認(rèn)證對(duì)項(xiàng)目公共交通的指標(biāo)要求。

上海南翔印象城MEGA的空中連廊

南翔MEGA的“第五空間”——專屬屋頂花園的打造亦是如此。項(xiàng)目的屋頂花園兼具了功能性、藝術(shù)性、空間感和體驗(yàn)感，滿足周邊各年齡段客群的休憩健康需求，成為一個(gè)天然的功能性聚客場(chǎng)所，打造城市綠色景觀。

上海南翔印象城MEGA一步一景的屋頂花園

購(gòu)物中心作為城市景觀和公共空間的重要組成部分，能夠?qū)χ苓叺纳羁臻g產(chǎn)生正外部性。除上海南翔印象城MEGA外，從新加坡星耀樟宜機(jī)場(chǎng)森林谷中心，到重慶光環(huán)購(gòu)物公園的“沐光森林”，越來(lái)越多商業(yè)項(xiàng)目將目光從物業(yè)形態(tài)的組合進(jìn)化到項(xiàng)目與周邊環(huán)境的關(guān)系，與外部社區(qū)和綠色環(huán)境共生發(fā)展，這也是商業(yè)格局發(fā)展的必然結(jié)果。

未來(lái)，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商將被賦予更多的使命。以人為本，秉承可持續(xù)理念，架起社會(huì)與自然的連接橋梁，乃至在未來(lái)成為社區(qū)建設(shè)的積極參與者，為城市發(fā)展貢獻(xiàn)價(jià)值。

04 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“大開(kāi)發(fā)時(shí)代” 轉(zhuǎn)入“存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”。

存量時(shí)代，空間資源不再稀缺。疊加疫情影響，商場(chǎng)需要具備穿越周期的能力，從追求“量”到“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的內(nèi)資企業(yè)重視和踐行可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。

可以預(yù)想，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)愈發(fā)成熟，港企所走過(guò)的綠色發(fā)展道路，是民企的未來(lái)之路，也是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

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