斑馬消費楊柘

在2022年的行業低迷期，家住杭州的濱江集團頻頻以抄底者的身份出現。

去年，該公司以733億元拿下41宗土地，首次在中國十大房企中排名第七。

行業的寒意貫穿了去年全年百強房企拿地總額同比下降48.9%，近四成房企投資暫停此外，全國土地交易中，百強房企拿地比例降至34.3%，遠低于近三年保持的50%左右的比例

去年整個房地產行業都到了冰點新周期，濱江集團逆勢而上，成為土地市場為數不多的民營房企，新增價值1500億

可是并不是所有人眼中的贏家即使沒有危險，也會咬緊牙關杭州第一次集中供地后，老板齊金星有些悲觀，說項目要爭取1%—2%的凈利潤

由此看來，雖然房地產政策由緊轉松，金融三箭落地，但齊金星遠未安心。

穩定基本盤

新一線城市杭州，曾經有兩家本土地產商同臺競技:宋衛平的綠城中國和齊金星的濱江集團。

離開宋衛平綠城，進入中國通信部后，公司撲向更廣闊的領域2022年，綠城中國以3003.2億元的交易金額位列行業第4，排名上升3位

2017年高峰年，公司來自杭州市場的營收達到94.63%伴隨著省內外市場的多點開花，2021年杭州市場的貢獻比例下降至59.38%

即便如此，杭州在公司的地位從未被削弱2019年至2021年，杭州土地儲備分別占公司土地儲備總規模的57.3%，65%和60%2022年上半年上升至61.2%，較年初上升6.2個百分點

所以公司年度銷售目標的達成，杭州是關鍵戰場。

光大證券研究報告顯示，2012年至2021年，濱江集團在杭州的銷售額年復合增長率達到29.2%公司官微披露，其2022年杭州市場網簽金額718.05億元，權益金額565.21億元，再次問鼎杭州市場頭把交椅，分別比綠城中國多賣出183.19億元和94.25億元

公司位于杭州，與當地經濟發展密切相關伴隨著新興產業的發展，杭州常住人口從2010年開始保持凈流入，2021年達到1220萬，帶來了持續的住房需求

可以說沒有人比濱江更熟悉杭州市場，瘋狂掃貨是公司穩定基礎市場的必需品。

穩健的風格

去年，濱江集團依靠杭州房地產的銷售業績，拿到了690億元的現金回籠，比上年增加了約7億元。

充沛的造血能力開源，公司對融資成本的控制節流。

過去幾年，濱江集團的融資成本呈逐年下降趨勢2017年平均融資成本為6%，2021年降至4.9%2022年融資成本將繼續降至4.6%，這足以讓絕大多數國內房企羨慕不已

濱江集團穩健的交易風格與企業負責人齊金星有關早年在杭州江干區當公務員下海，一直保持著謹慎甚至保守的理財觀念:能借10塊錢，堅決只借7塊錢，給自己留足回旋余地這也讓金融機構對這家企業頗有好感

所以，即使去年債券市場被悲觀情緒籠罩，濱江集團還是在2022年成功發行了第一期中期票據，規模為9.4億元，年利率僅為4.8%。

2022年下半年，房企終于迎來利好，隨后三支金融箭落地濱江全年從多家金融機構獲得綜合授信3300多億元去年民營房企普遍面臨的融資問題，在濱江手里似乎不算什么

沒有債主上門，銀行搶著送錢要解開這個謎團，我們必須回到公司銷售部去尋找答案

去年，齊金星親自參加了自己三套房產的搖號，但都沒中他曾經取笑過自己的運氣不好其項目成功率低進一步說明產品火爆，可以在短期內實現銷售和快速變現，從而實現資金回籠

齊金星曾經解釋過拿地和銷售的關系:銷售的錢多導致拿地多，而不是靠貸款。

凱瑞有一個濱江集團的統計2022年上半年，該公司在杭州市場推出3800余套房源，中簽率僅為19.54%本期公司項目一次去污率達到93%，高于杭州8區81%的平均去污水平

公開數據顯示，公司2022年銷售金額1539億元，行業排名上升至第13位，比上年大幅提升9位。

進前十只是時間問題。

交叉期

在2021年以來席卷全行業的債務危機中，大部分房企都是雷聲大，雨點小，甚至不得不賣命濱江集團是為數不多的沒有陷入險境的民營房企

公司押對了區域，做到了單城銷售的極致和濱江有些類似的建業地產，同樣專注于河南區域市場，但命運卻截然不同在經歷了洪水，疫情，裁員和資產出售后，胡葆森不得不引入河南國資進行紓困

在上一輪房地產周期中，齊金星憑借穩健的風格，為企業規避了激進擴張和杠桿失控的風險可是，在這個新的周期中，濱江集團更大的挑戰來自于其利潤水平的大幅收窄

這主要表現在杭州區域市場2019年至2021年，杭州區域市場毛利率為46.38%，24.37%，20.72%受此影響，公司整體毛利率分別為35.10%，27.04%，24.83%

當然，盈利能力下降并非濱江集團獨有易智庫披露，2020年，50家典型房企平均毛利率和凈利潤率分別為24.7%和11.6%，同比下降5.1個百分點和2.3個百分點

2022年上半年，典型房企收入和利潤持續減少平均毛利率和凈利潤率中位數分別約為16.9%和4.4%，分別下降4.9個百分點和5.0個百分點

所以濱江集團的盈利能力受到影響也就不足為奇了2019年公司凈利率為15.92%，2020年，2021年，2022年前三季度凈利率分別為12.41%，12.96%，11.65%

這是濱江集團短時間內難以破解的尤其是去年新拿的土地，可能會進一步壓縮公司的利潤空間

2021年杭州集中供地推出雙限+自持出讓模式，限地價，限房價參與房企還必須擁有一定比例的物業，自持部分不能出售或轉讓，只能出租

根據克而瑞的數據，2018年至2020年，杭州土拍的平均自持比例為3.5%，1.6%，1.6%2021年及以后，自給比例進一步提高

如濱江集團2021年參與杭州市第一批集中供地競拍蕭山區一幅宅基地，自持比例15%。

在齊金星看來，不確定性隨時存在，公司永遠在路上他還明確表示，高管團隊在2028年之前不會退休在這個團隊中，齊金星60歲，CEO余忠祥52歲，總經理朱慧明59歲

這樣的時間安排，顯然是為了給繼任者留下足夠的時間去經歷去年6月初，齊金星之子齊齊家被任命為濱江服務非執行董事兼董事會戰略委員會委員，正式走上舞臺

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