近期各地樓市救市政策陸續落地，市場關注此輪松綁能否提振樓市5月份房企銷售數據顯示，環比數據已經止跌回升，出現明顯好轉，但同比表現依然慘淡，月度和累計跌幅仍在擴大目前市場還很難見底

此輪松綁政策的特點是頻率密集，力度逐步提升，甚至觸及限購，限貸，限售等核心政策，并逐步向高能城市延伸不過，業內預計政策的效果仍有一定的時滯希望下半年能有回暖信號，一二線城市率先回暖目前樓市整體回暖尚未到來，導致房企拿地謹慎，土地市場冷淡

房企銷售環比止跌，同比慘淡。

5月份房企銷售略有回暖，暫時止住了前幾個月的連續環比下滑，但同比形勢依然不容樂觀大部分房企距離全年銷售目標還有很大距離

柯睿數據顯示，百強房企5月實現銷售成交額4546.7億元，環比增長5.6%，較4月下降16%有明顯改善，但單月業績同比下降59.4%，前5個月累計業績規模同比下降52.3%，較上月進一步擴大。

已披露銷售快報的大型房企也表現出類似特征5月份，碧桂園銷售額達287.1億元，環比增長26.81%，結束了今年前4個月的連續下滑，但與去年同期相比仍下降了近一半萬科5月銷售金額307.6億元，與上月基本持平，同比下降46.56%

銷售的門檻也大幅下降前5個月累計銷售額50強的門檻從去年同期的227億元降至今年的109億元，TOP100的門檻從83億元降至37.2億元前5個月僅碧桂園，萬科，保利發展累計銷售額過千億，權益銷售額分別為1500.8億元，1087.7億元，1066.2億元

中國研究院數據顯示，頭部陣營房企數量減少最為明顯千億以上陣營僅有3家，同比減少12家，第一陣營和第二陣營房企數量分別為9家和12家，同比減少9家，第三陣營房企15家，同比減少2家，基本穩定

由于行業前景不明朗，大部分房企選擇不披露年初的銷售目標，或者主動下調目標即便如此，在公開披露業績目標的上市房企中，前5個月的目標完成情況仍不及預期，幾乎都低于去年同期

碧桂園的目標完成率比較高與4550億元的全年目標相比，前5個月1500.8億元的完成率為33%，但仍明顯低于去年同期的39.8%此外，大部分房企的目標完成度不到30%如越秀地產，美的地產，龍湖集團分別為28%，22.8%，20.7%

5月份的銷售數據還沒有完全公布，部分開發商可能會出現環比小幅好轉，這在一定程度上帶來了一些市場信心的恢復但房地產銷售具有季節性，易受疫情影響，判斷行業景氣是否會恢復為時尚早房價方面，根據國家統計局公布的1—4月數據，目前還沒有看到明顯的回暖或筑底跡象惠譽評級研究總監沈在接受證券時報采訪時表示

政策生效還有一個時間差。

最近各地樓市松綁動作頻頻據克而瑞統計，截至5月24日，全國已有134個城市發布了223次樓市調控政策，堪稱最近幾年來放松政策最密集的時期，調控政策頻率逐月遞增政策涉及放松限購，限貸，限售和公積金貸款，主要集中在三四線城市

但從房企銷售情況來看，樓市松綁尚未完全發揮效果一家頭部房企南區銷售人員對證券時報·E公司記者表示，市場能感受到輕微的回暖，但程度有限比如惠州也出臺了公積金轉首付，首付25%，降低利率，取消重點區域限購等政策可是，提振房地產市場需要多種因素的綜合作用惠州的大環境還是要靠深圳外溢，所以恢復市場信心還是需要時間

"復蘇的力度尚未達到預期"柯睿研究中心副總經理楊科偉表示，比如從最早出臺政策的鄭州的案例來看，政策的刺激作用正在快速遞減，所以購房者還處于觀望階段，如果沒有實質性的措施來穩定，會進一步觀望總的來說，情況還需要觀察，但6，7月份的情況不會比4，5月份差

此輪松綁始于今年3月1日鄭州放松限購限貸，在業內看來具有象征意義一位房地產行業分析師對證券時報·E公司記者表示，自2016年提出房住不炒以來，限購，限售，限貸三限成為制約需求端的核心政策除了菏澤在2018年底推進棚改貨幣化安置，取消限售外，其他城市都難以撼動三限，鄭州率先突破限購，也吸引了眾多后續城市跟進

目前已有多個城市觸及三限核心調控政策的放松，城市能級不斷提升，逐漸向一二線城市蔓延比如成都，長沙，杭州，海口等熱門城市都加入了樓市松綁的行列

一二線城市需求最為強烈，其松綁措施備受關注一線城市出于抑制房價過快上漲和控制人口過快增長的需要，不太可能出現大規模的松綁政策更有可能的，是圍繞人才引進的有限松綁政策效果何時無法預期，更多取決于經濟復蘇和購房者對房價穩定的預期沈對說道

值得一提的是，不久前南京傳出取消二手房限購的消息，但當天就被叫停，而且還有很多地方沒有明確的松綁政策文件沈表示，松綁政策大多屬于地方政策，沒有明確的文件和一日游現象，意味著地方政府在試探市場反應和上級可以接受的邊界，因為中央因城施策的指導沒有明確的定性和定量指標松綁的邊界一定不能違背中央房住不炒的底線

業界希望在今年下半年投資多位房企相關人士對證券時報·E公司表示，目前行業環境仍無根本好轉，市場反彈仍需時日一位十大房企高管表示，內部高管預計市場將在下半年觸底反彈

柯睿研究預測，6月將是驗證各城市市場質量的重要節點，為下半年市場定調6月和第三季度，大型房企也需要盡可能加緊貨源，同時積極營銷，提高去化率

上述分析師也表示，政策出臺到市場回暖會有一個時滯，而且伴隨著市場需求的逐漸消耗，時滯會越來越長比如2008年刺激樓市的時候，政策的時滯只有三個月，但在2014年的那一輪刺激中，真正傳導到三四線城市，需要兩年多的持續刺激這一輪肯定是一二線城市率先復蘇，但是三四線城市的步伐會很慢

更根本的區別是，房地產不再作為刺激經濟的手段，‘住不炒’仍然是政策基調上述分析師表示

申預測，如果全國范圍內不再出現大規模疫情，經濟逐步企穩，下半年行業銷售同比降幅將逐步收窄1—5月，各大開發商新建商品住宅銷售額同比下降50%左右如果滿足上述條件，惠譽預計同比變化將上升至約25%~30%的降幅

房企拿地往往比較謹慎

銷售的低迷也讓房企在拿地投資上變得謹慎一些脫險的房企已經無法投資，土地市場依然處于不溫不火的狀態

根據克而瑞的數據，5月銷售TOP50的企業投資降至今年第二低，僅高于1月，同比和環比分別下降95%和70%投資意愿相對較高的企業仍然是中海地產，建發地產，華潤置地等國企，土地市場幾乎看不到民企的身影

今年1—5月新增土地價值超過500億元的房企有萬科，華潤置地，中海地產，濱江集團，綠城中國，建發地產等其中，建發地產在5月廈門，福州土地拍賣中拿地近60億元，成為1—5月拿地金額最高的新房企

一些脫險的房地產公司受到資金壓力，沒有機會拿地對比銷售排名和拿地排名可以發現，融創中國，中國恒大，綠地控股，世茂集團，新城控股，陽光城等大型房企并未出現在新增增加值100強名單中到5月底，百強新貨門檻為31.5億元，環比增長18%，但同比下降60%

與此同時，百強房企拿地與銷售的比例大幅下降據克而瑞數據顯示，今年前5個月，百強房企整體拿地和銷售比例僅為0.15，其中近八成房企拿地和銷售比例低于0.2，近六成企業投資處于停滯狀態一般來說，拿地與銷售的比值在0.30—0.45之間，比值的降低意味著拿地趨于保守

總體來看，5月份土地市場呈現量價齊跌的局面全國300個城市商業用地成交量持續低迷5月成交總建筑面積僅為6606萬平方米，環比下跌15.6%，同比跌幅再次擴大至60%以上，價格方面，由于5月份三四線城市成交占比上升，成交單價降至3255元/平方米，同比和環比分別下跌32%和19%

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