接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年買買買意欲何為。

一向?qū)ν獾驼{(diào)的華潤萬象生活成為新年物業(yè)并購領(lǐng)域的主角。

在宣布收購禹洲集團(tuán)旗下的物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)后，最近幾天，華潤萬象生活再次宣布收購中南服務(wù)100%股權(quán)，交易代價(jià)不高于22.6億元。

僅僅15天，華潤萬象生活就向市場拋出了兩筆并購大單可是，距離上市只差臨門一腳的中南服務(wù)為何放棄赴港上市計(jì)劃，選擇賣身華潤萬象生活大手筆買買買的背后，又有著怎樣的考量

放棄上市，中南服務(wù)賣身華潤萬象生活

根據(jù)華潤萬象生活最近幾天發(fā)布的公告，2022年1月20日，公司全資附屬公司創(chuàng)潤發(fā)展與香港彩虹物業(yè)，香港樂活物業(yè)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議根據(jù)協(xié)議，作為買方的創(chuàng)潤發(fā)展將收購香港彩虹物業(yè)所持的南通長樂全部股權(quán)，并將收購香港樂活物業(yè)所持的江蘇中南1%股權(quán)

根據(jù)消息顯示，標(biāo)的公司之一的南通長樂持有中南服務(wù)99%股權(quán)，故收購事項(xiàng)完成后華潤萬象生活將間接全資控股中南服務(wù)。

也就是說，此次華潤萬象生活是收購中南服務(wù)100%股權(quán)，而中南服務(wù)也完全賣身于華潤萬象生活不僅如此，華潤萬象生活也要求中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會對外提供物業(yè)管理服務(wù)，包括業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，并確保中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)等提供類似服務(wù)，以避免同業(yè)競爭

華潤萬象生活此次收購中南服務(wù)，將進(jìn)一步擴(kuò)大其物業(yè)布局的版圖截至2022年1月20日，中南服務(wù)在江蘇省，山東省，浙江省及四川省等多個(gè)地區(qū)合計(jì)擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬平方米，預(yù)計(jì)5年內(nèi)在管面積達(dá)9000萬平方米以上

值得注意的是，中南服務(wù)剛剛于去年11月通過港交所的聆訊，距離上市只差臨門一腳此時(shí)選擇放棄上市，背后原因?yàn)楹螌Υ耍心戏?wù)相關(guān)人士回復(fù)新京報(bào)記者稱:考慮到中南服務(wù)規(guī)模，在目前市場情況下，單獨(dú)上市難以有比較高的估值溢價(jià)

根據(jù)中南服務(wù)聆訊后版本的招股書，以2020年稅后凈利潤6674.7萬元粗略推算，本次收購代價(jià)與稅后凈利潤比值約為34倍而中信建投在研報(bào)中也指出，若按照中南服務(wù)2021年未經(jīng)審核凈利潤為1.76億元為計(jì)算基礎(chǔ)，收購PE將不超過12.9倍，處于合理水平

克而瑞物管分析表示:華潤萬象生活此次給出了近13倍PE的估值溢價(jià)，符合此前行業(yè)10—15倍的均值能給予此估值，一方面是對中南服務(wù)業(yè)務(wù)互補(bǔ)和協(xié)同的認(rèn)可，另一方面或許也有地產(chǎn)端的因素

在房企融資困難，到期債務(wù)壓頂?shù)钠D難時(shí)期，中南服務(wù)在此時(shí)放棄上市，選擇賣身，也有市場聲音指出其因?yàn)橘Y金緊張而賣掉物業(yè)板塊。

對此，上述中南服務(wù)相關(guān)人士回應(yīng)稱:中南服務(wù)與中南集團(tuán)旗下A股上市公司中南建設(shè)相互獨(dú)立，本次交易對中南建設(shè)并無直接影響考慮到中南建設(shè)未來一年公開市場到期債務(wù)僅不到15億元，且華潤萬象僅需支付不低于總代價(jià)44%的首付款，故本次交易并非中南在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整背景下的應(yīng)急之舉

而據(jù)中南集團(tuán)內(nèi)部人士表示，中南有意進(jìn)一步做強(qiáng)建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營等業(yè)務(wù)，逐步向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰(zhàn)略資金的意圖。除了華潤萬象生活之外，萬物云，龍湖智慧服務(wù)這兩家過往以穩(wěn)健為主的物業(yè)企業(yè)也伺機(jī)而動。

同時(shí)，此次交易將按照分期付款的方式進(jìn)行中金在研報(bào)中點(diǎn)評稱:在交易結(jié)構(gòu)方面，首期支付總對價(jià)44%對應(yīng)目標(biāo)公司在管面積，剩余56%將按照后期交付節(jié)奏支付，每半年結(jié)算一次整合方面，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目有望于上半年內(nèi)完成正式并表，后續(xù)管理整合也將有序推進(jìn)

華潤萬象生活在管面積達(dá)到4億平方米的小目標(biāo)

在宣告收購中南服務(wù)之前，華潤萬象生活于2022年1月5日剛剛宣布，計(jì)劃收購禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司的全部已發(fā)行股本，收購代價(jià)不高于10.6億元，交易完成后，預(yù)期將交付的在途面積及合約面積總和約為1048萬平方米。

加上中南服務(wù)的5147萬平方米在管面積規(guī)模，也就是說，華潤萬象生活開年的兩筆收購，將為其帶來逾6000萬平方米的新增在管面積。

不僅是規(guī)模的迅速擴(kuò)大，在布局方面，中南服務(wù)的業(yè)務(wù)布局主要在江蘇，山東，浙江，四川等省份，也將彌補(bǔ)華潤萬象生活的布局短板區(qū)域?qū)Υ耍硕鹞锕茳c(diǎn)評稱:中南服務(wù)的在管面積，將成為華潤萬象生活的重要補(bǔ)充華潤萬象生活具備稀缺的商管標(biāo)簽，但在住宅項(xiàng)目的拓展上稍顯遜色

根據(jù)華潤萬象生活財(cái)報(bào)披露，截至2021年上半年，其住宅物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為1.2億平方米，較2020年12月31日僅增加1530萬平方米，這樣的增量在頭部物企中并不算出眾中南服務(wù)目前有超過5000萬平方米的在管面積，將極大擴(kuò)充華潤萬象生活在華東區(qū)域的存在感

根據(jù)此前克而瑞物管發(fā)布的《2021中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100》，華潤萬象生活在管規(guī)模約1.4億平方米，疊加中南服務(wù)的在管規(guī)模貢獻(xiàn)，并購成功后整體在管規(guī)模或?qū)⒃?億平方米左右，邁入在管規(guī)模TOP15行列。

事實(shí)上，作為華潤系在物業(yè)板塊的上市平臺，華潤萬象生活于2020年年底在港交所上市，上市后，華潤萬象生活就顯現(xiàn)出強(qiáng)烈的規(guī)模訴求，并且立志于躋身物管行業(yè)第一梯隊(duì)。

2021年年初，華潤萬象生活總裁喻霖康在接受媒體采訪時(shí)對外宣稱，到2025年，公司總體管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積要達(dá)到50%。

在揚(yáng)言4億平方米目標(biāo)后，喻霖康也表示:我們要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，尋找一些優(yōu)質(zhì)的可以并購的標(biāo)的，來做大規(guī)模。

不過，上市一年后，華潤萬象生活鮮有大規(guī)模并購，這也令其今年年初的這兩單大手筆并購更為引人矚目摩根大通發(fā)表研究報(bào)告指出，雖然華潤萬象生活于2020年12月上市后一年缺乏并購活動，但今年以來意外地有兩宗大型收購，包括禹洲物業(yè)服務(wù)和中南服務(wù)對于收購中南服務(wù)，摩根大通認(rèn)為價(jià)格合理，并將繼續(xù)點(diǎn)燃華潤萬象生活的并購勢頭

央企，國企或成物業(yè)并購新主角

在以往物業(yè)并購的案例中，多是以民營企業(yè)推動為主，少有國企，央企的身影據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2021年行業(yè)共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)收并購，并購金額達(dá)355.88億元，其中具有央企國資背景的參與方僅有3家，發(fā)起5項(xiàng)收并購，并購金額僅4.56億元

而今年開年，華潤萬象生活兩筆閃電式并購也或?qū)⒗_物業(yè)賽道上國企收并購的大幕。。

一方面，物業(yè)賽道上越來越擁擠，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢，一些小規(guī)模的房企分拆物業(yè)上市難以獲得理想估值，另一方面，很多房企本身面臨短期流動性緊張的難題，上市的等待時(shí)間較長，而出售資產(chǎn)則能夠解燃眉之急。今年以來，萬物云在收并購市場開始活躍，陽光城旗下陽光智博，三盛集團(tuán)旗下伯恩物業(yè)均被其收入囊中；龍湖智慧服務(wù)則有億達(dá)服務(wù)，美好幸福等在手。

此外，在政策端口來看，目前，針對并購的融資有開閘態(tài)勢，伴隨著招商蛇口試水首筆并購票據(jù)，在政策的鼓勵(lì)和支持下，未來更多的央企，國企或?qū)⒃囁①忣惖娜谫Y。

克而瑞機(jī)構(gòu)分析師朱一鳴，汪慧指出:在監(jiān)管層和政策指引下，一些政府鼓勵(lì)，借款方大力支持項(xiàng)目的收并購會率先展開國企，央企將成為市場接盤主力軍，一些經(jīng)營穩(wěn)健，資金面良好的民企也將參與抄底

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