萬科去年底提出的 “儲糧計劃”正在加速落地。2月1 2 日晚，萬科官宣定增預案，擬 向不超過 35名特定對象 發行不超 1 1 億股。這筆最高將達 1 50 億元的股權融資，直接刷新了地產行業近 8年來的規模紀錄。作為地產行業公認的“風向標”，萬科此舉向外釋放了怎樣的信號？

寒風肆虐兩年有余，地產行業回暖的預期愈加強烈。

去年12月的臨時股東大會上，萬科郁亮曾向外界傳遞出積極訊號，表示“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。”兩個月過去，如今，郁亮口中的“曙光”正在一一兌現……

2月12日晚間，萬科發布2023年度非公開發行A股股票預案，擬向不超過35名特定對象非公開發行不超過11億股，占發行前萬科總股本的9.46%，計劃募資總額不超過150億元。

單看融資規模，萬科此次定增已經超過日前保利提出的125億定增方案，是地產股權融資重新開閘以來計劃“補血”規模最大的一筆。

同時，該筆定增也刷新了地產行業內近八年的融資規模記錄，與招商蛇口換股吸收合并招商地產的融資體量相當。

對于一向審慎的萬科而言，如此大手筆的動作實屬“罕見”。作為地產行業公認的“風向標”，萬科此舉又向外釋放了怎樣的信號？

儲糧

據了解，萬科此次募集的150億資金中，除補充流動資金的45億元外，剩余資金將投入萬科在廣州、鄭州、西安、成都等城市的11個地產在建項目。這與萬科兩個月前在臨時股東大會上透露的消息相符。

去年12月，萬科在2022年第一次臨時股東大會上，審議通過了《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，授權公司董事會可決定發行不超過公司已發行的A股數量的20%。此次公布的定增方案，正是萬科在該授權下制定的A股具體發行方案。

不過，此次深圳地鐵未出現在提前確定的增發對象之列。有萬科方面人士對記者分析，這或是受再融資規則所限。

“從過往情況來看，深圳地鐵集團一直很支持萬科，但根據2020年起實施的《上市公司非公開發行股票實施細則》，不是控股股東的第一大股東不屬于董事會可提前確定的發行對象。因此，深圳地鐵集團作為萬科第一大股東但非控股股東，即使有心參與此次定增，也無法在當前階段就被提前確定為發行對象。”

在多位業內人士看來，深鐵參與定增的概率較高。萬科董秘朱旭曾透露，實際上系由萬科內部討論提出，隨后與深鐵進行協商，深鐵也同意以大股東身份提出這項議案。

去年12月的股東大會上，深鐵總經理兼萬科非執董黃力平春也曾表示，在當前的時間節點，開展股權融資有利于萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。深鐵也希望萬科股本擴張的速度要和公司發展的質量和速度相匹配，不斷地提高股東投資的含金量。

回到萬科本身，去年房企融資“開閘”以來，盡管萬科錯過了“第一支箭”，但在后續的儲糧計劃方面，萬科的每一步動作幾乎都觸達著行業天花板。

11月21日，萬科公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發行直接債務融資。其中，萬科已向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向。截至萬科發布公告，其發行規模是彼時開展儲架式注冊發行工作房企中規模最大的。

此后的三天內，萬科又先后與農業銀行、交通銀行(行情601328,診股)、中國銀行(行情601988,診股)以及郵儲銀行(行情601658,診股)簽署全面協議，累計獲得3000億元的意向性綜合授信額度。從整個行業維度來看，萬科所受到的授信額度支持同樣是行業天花板。

從“重提房地產支柱性地位”，到“三支箭”接連落地，再到多家房企評級上調，外部環境反復向行業傳遞融資寬松信號。作為地產白銀時代的“吹哨人”，這一次，萬科似乎嗅到了新的機會。

修復

在新機會來臨之前，萬科首要的工作還是保障現金流。

首先來看百億資金流向。萬科在公告中列出了11個地產項目，其中大部分位于一二線城市。根據萬科內部測算，11個項目中，項目投資收益率5%以下的有3個。據業內人士分析，一般而言，因為項目建設中的一些不可預見性成本，項目投資收益率5%以下的項目，基本上大概率會虧損。

這三個薄利的項目，或是萬科過去一到兩年內在投拓層面掣肘的側面寫照。2021年時，萬科就曾因拿地利潤過薄受到業內熱議。不過，從列表中11個項目的交付周期來看，隨著時間推移，項目的預期利潤也在緩慢抬升。

但不可否認的是，地價居高疊加行業下行，還是對萬科的現金水平帶來了相當大的壓力。萬科2022年三季度報告顯示，2022年1-9月，萬科累計實現合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。

賣的少了，但需要償還的債務卻不會隨之同比縮減。此消彼長之間，萬科2022年現金流已經呈現出凈流出趨勢。用萬科高管團隊的話來講，就是項目拓展、開發節奏、銷售回款之間無法形成較好的匹配。

因地產開發存在周期，地產公司持續經營中每一個時間節點錯配所產生的影響都并非轉瞬即逝，萬科想要重新修筑競爭力，就勢必要尋找融資以擴充現金流。因此，其選擇大手筆屯糧也就不難理解。

不過，在定增的定價方面，市場上仍有不滿的聲音發出。

據萬科定增公告，其定增價格“不低于前20個交易日均價80%”。有投資者直言，定增本就攤薄了股東權益，折價定增可以說是公司“不在乎股價”。

此外，從分紅層面來看，本次發行前的滾存未分配利潤由本次發行完成后的新老股東按照發行后的股份比例共享。鑒于萬科賬面還有154億元未分配利潤，對于原股東而言，亦是個明顯的損失。

世間難得雙全法，從某種程度上看，當前的形勢下萬科對資金的需求與二級市場股東的利益訴求或許本就存在著一定的沖突。有觀點指出，這個沖突難言利空，若有益于萬科的經營，在接下來的行業重塑階段占領高地，這或是利好。

進擊

翻閱過往經營記錄可以發現，萬科上一次股權融資還是在2007年，也就是地產黃金十年開啟的的前一年。

對于時隔16年再次進行股權融資，萬科方面表示，本次非公開發行的目的，一方面是響應國家政策號召，扎實推進項目的高質量建設，助力公司向新發展模式平穩過渡。另一方面，公司擬通過本次非公開發行，優化自身資本結構，進一步增強資金實力和抗風險能力，為后續長期穩定發展奠定基礎。

簡而言之，用途有二:其一是延續管理層提及的高品質交付；其二則是繼續屯糧，為接下來的經營做準備。

自去年年底開始，萬科的大動作就接連不斷，無論是對外融資，還是內部經營管理，萬科明顯比之前更為“積極”。

最明顯的變化就是內部管理人員的調動。2月2日，萬科內部再次發布人事調整，南方區域多個城市負責人輪換，主要涉及廈門公司、佛山公司、惠州公司、東莞公司等核心地區。

在此之前，去年12月16日，萬科還對上海區域高管調換，萬科開發經營本部CEO張海不再兼任上海區域區首，原上海區域副總經理、杭州公司總經理吳鏑接任；1月6日，原東莞萬科總經理周嶸出任深圳萬科總經理，南方區域副總經理李東接任東莞萬科總經理一職；1月30日，萬科原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理。

萬科方面在回應媒體采訪時給出理由，表示萬科在人事安排上一直注重“事人匹配”，人員調動主要是基于各區域的業務特點和業務難點。

對于企業進行大規模的人事換防，地產分析師嚴躍進認為，企業一旦有此類動作，就說明對于新一年夯實發展基礎、提振業務的期許。所以有調整的企業，都是靈活度較高的企業，勢必為新的一年業務發展注入新動力。

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