01.

人是短視的，只看當下，都想回到往日的繁榮時光里短期來看，樓市下行，對誰也沒好處所以，盼望樓市回升甚至反彈的人很多當政策紓困時，都將其與過去類似的場景進行比較但我們要有清醒認識首先，紓困也好，刺激也罷，都在需求端，但不要過分夸大效力

比如，降首付確實是為了穩樓市因為，內地三四五線城市的房價已經陰跌了2年多了，庫存積壓疊加人口外流，這時候還堅定要買房的，只有剛需比如返鄉置業的騎手小哥于情于理，降首付是合理的，但誰也沒考慮到增加月供的壓力，希望他們一切安好

其實，明面上銀行降首付不算什么，暗地里的分期首付，一成首付早已風起云涌為了回籠現金流，開發商墊首付比較普遍根據消息顯示，包括深圳在內，一成首付已不再稀奇

其次，降利率，更多是新增樓市需求不足，而按揭額度增加的結果2021年前三季度累積的按揭申請件處理完以后，新增的市場需求有限簡單講，資金供應多了，利率就下來了根據消息顯示，經營貸政策寬松了，也無人申請就連市場很好的上海，近期都要求保證房貸增速

02.

說明什么問題呢。當下的市場需求還比較孱弱，這不是周期性的！

一是，疫情常態化多點散發，中低收入家庭的收入受到影響，這些家庭勞動力主要在服務業行業就業，

二是，新增購買力在減少:

最近幾年來，每年畢業大學生超過了千萬，但部分通過學校與畢業生簽訂臨時性就業保障合同來緩解壓力2021年1—11月，我國城鎮調查失業率從5.4％下行至5.0％，表明勞動力市場運行平穩值得注意的是，同期內16歲—24歲的年輕人調查失業率卻由12.7％上升至14.3％

三是，對未來收入增長的樂觀預期下降，導致購房延后或遲遲不定，

四是，增量購房者，很多有購房經驗，或身邊人有購房經驗，對樓市本質和風險有了一定認識，

五是，貨幣寬松，刺激的是豪宅型改善:

當政策開始糾偏，特別是信貸投放增加，利率下降，最先好轉的，就是本地高端改善需求主城區100平米以上的改善新盤，交易比較好近期，廣州天河，白云，荔灣，越秀的高端新盤，賣的都還可以所以，當下與2020年疫情后有點類似，預期好轉，最先回升的就是豪宅

但是，本地富裕一族驅動的豪宅改善，其容量是有限的一方面，該改善的，基本在最近幾年來都改善了其他人，或受生意不景氣的影響，或對當下樓市風險有新認識，也不太愿意出手

也就是說，當下只是一小塊樓市在回升，這是個小眾市場，整體樓市并未呈現回升的態勢特別是，受二手房市場不景氣和價格下跌，交易周期拉長，交易對手減少，一般改善型需求難以實現廣大新市民，外來人群的購房需求未轉化為現實

03.

近期，我在珠三角某熱點三線城市調研，發現開盤成交幾套的情況很多，甚至還有零成交的根據消息顯示，很多城市連續兩周0新開顯然，市場距離回升，還有一段距離從去年四季度，政策就開始糾偏，信貸額度寬松，利率降了，國家和各地的暖風不斷吹，為啥市場不回暖

因為，今非昔比，物是人非，要看到這四個回不去了:

一是，房價只漲不跌的預期，回不去了，

二是，對未來收入增長的樂觀預期，一時半會兒也回不去了，

三是，開發商加杠桿快周轉和購房者加杠桿炒房，回不去了，

四是，地價對房價的推動，回不去了。

需求端的這種巨變，直擊開發商的營銷底線據說，深圳主城區羅湖出現15％傭金的一手房總價400萬元起，最高3328萬元的辦公產品，成交一套傭金最低60萬元起，最高500萬元即便這是個案，當全民營銷，4％—6％的傭金費率，在深圳很常見，可見當下購買力之弱

當下，還要重視供給端的沖擊。

民企信用風險爆發的傳導效應，還未結束地價推動房價上漲，這是前兩輪樓市回升的因素，但民企信用風險繼續存在，傳導至土地市場，導致流拍和低地價，還在發生截止2月22日，今年以來CRIC重點監測的98個城市流拍率達20％，其中1月流拍率接近25％的高位

圖:2022年1—2月住宅用地招拍掛流拍率TOP10城市

信用風險除了在土地端的傳導，在銷售端，開發商要錢不要貨的銷售行為，導致了大幅度的打折促銷，對片區房價具有非常大的影響市場本來就低迷，一旦周邊有競品在打折，其他開發商只有被動跟進的選擇這對于疲弱的樓市市場預期，有比較大的沖擊

供給端的沖擊，傳遞到需求端，就是房價還會下降的信號。

供給端的沖擊，還遠遠不止于此這幾輪樓市起起落落，對購房者是一個教育和再教育的過程他們自己或身邊親朋都有參與房子買賣的經歷，不再輕信過去那套營銷話術開發商和渠道方合謀，炒作規劃藍圖，驅動房價上漲預期，帶動需求入市的模式，很難奏效了

因為，很多城市新區規劃并未落地，公共配套也不完善更夸張的是，房子都已交付了，可以入住了，但小區通往外面主干道的道路都沒修好，導致片區實際入住率很低實打實的感受，經口口相傳，就導致后續的購買力用腳投票近期，這些區域的房價，明顯在下跌

04.

近期，國新辦舉行的新聞發布會上，住建部負責人表示，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展時隔幾年，管理層再次強調滿足改善性需求

一方面，很多城市，改善需求確實是主力，另一方面，改善需求能帶動房子循環，比如賣一買一的置換需求，這樣的連環單能帶動多套房屋交易，這也是行業良性循環的重點更重要的是，管理層希望需求端能保持一定的活躍度唯有此，才能解決供給端的沖擊

目前，民企融資困局并未獲得改善，無論是開發貸，還是債券發行，金融機構顯然還很謹慎近期，民企多筆ABS，信用債借新還舊終止貨幣寬松了，但資金在往央企國企走對央企和國企來說，貨架上的資產包太多，有得挑有得選，招拍掛性價比也高，他們不會貿然出手

而且，近期央行和地方的政策紓困，貌似讓很多民企又看到了希望:再撐一撐，春天就來了所以，有的不愿意割肉，不愿意把優質資產拿出來買由此，就造成供給端沖擊持續存在當樓市需求面好轉一些了，無論是民企開發商自救，還是收并購，條件都會成熟很多

因此，國家政策調整，目的是很強的，創造讓行業良性循環的大環境，當又是極其小心的，擔心房價再次上漲，讓當下畸形的需求端，疲弱的消費和內需，扭曲的經濟結構雪上加霜因此，住建部再次強調保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性

總之，政策端的目標很明確，保穩定，保行業，而不是救市或救企業政策端不會放大招，需求已不復當年之勇，供給沖擊還會繼續存在樓市低位徘徊的局面，可能要貫穿上半年了

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