經歷了上市熱，估值調整，物業管理行業逐漸回歸理性多家券商在近期的研報中指出，在此背景下，板塊估值將回歸基于價值的邏輯考量，那些經營獨立性高，內生增長能力強，盈利質量好，服務質量好，口碑好的物業管理公司有望迎來新一輪價值發現這就是正在排隊港股IPO的龍湖智創生活的存在

資料顯示，龍湖智創生活是一個龍湖生態系統的核心成員，業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，以及商業運營管理服務日前，龍湖智創人壽首次在HKEx提交招股書第一次提交的申請材料于7月7日到期6個月，公司當天提交了更新的申請材料

新的申請材料顯示，堅持品質服務的龍湖智創生活在規模和業績實現快速增長的同時，收入結構不斷優化，其中商業營業收入占比不斷提升，構筑了更高的競爭壁壘。

規模和性能的齊飛

最近幾年來，龍湖智創生活盈利能力不斷提升2019—2021年和2022年1—4月，公司營業收入分別為43.69億元，64.68億元，110.56億元和40.64億元，凈利潤分別為6.81億元，9.31億元，13.67億元和5.44億元

龍湖智創生活收入的增長離不開業務規模的擴大和成本控制能力的提升截至2022年4月30日，龍湖智創生活物業管理服務管理面積為2.74億平方米

住宅及其他非商業物業方面，截至2022年4月30日，龍湖智創生活的管理建筑面積和簽約建筑面積分別為2.47億平方米和3.54億平方米，較2021年底有顯著增長。

商業及物業管理服務方面，截至2022年4月30日，龍湖智創生活已為62家購物中心提供商業運營服務，管理總建筑面積600萬平方米，為64個購物中心項目提供物業管理服務，總建筑面積970萬平方米，為另外189棟寫字樓和其他商業項目提供物業管理，管理總建筑面積1700萬平方米。

獨立造血現象

與大多數頭部上市物業公司嚴重依賴母公司開展業務不同，龍湖智創的優質物業管理服務贏得了第三方市場的認可，獨立第三方開發的項目在公司中的比例持續上升截至2020年，2021年和2022年4月30日，公司由獨立第三方開發的項目分別占管理項目總數的47.4%，59.2%和60.3%同期相應管理的建筑面積分別占管理總建筑面積的51.5%，61.7%，62.2%

龍湖智創生活獨立第三方項目比例和規模的提升，與擴張和收購的加速密不可分數據顯示，2019年以來，龍湖智創生活已經收購或與20多家第三方物業管理公司達成收購協議截至2022年4月底，被收購物業公司的管理建筑面積約為720萬平方米，其中662萬平方米為住宅及其他非商業物業至于選擇目標公司的標準，龍湖智創人壽列出了以下幾點:符合一體化企業戰略，符合公司的區域優先事項，增強網絡效應，滿足最低規模要求，實現可持續的盈利前景，符合適用的法律法規

有分析指出，獨立第三方項目占比和規模上升，說明龍湖智創生活具有較強的獨立造血能力，這與公司的優質服務密不可分根據消息顯示，龍湖智創生活的業主滿意度已經連續13年超過90%截至2022年4月30日，龍湖智創住宅及非商業物業管理服務合同留存率高達97.2%，購物中心物業管理服務合同留存率為100%

收入結構不斷優化。

相比基礎物業管理，商業運營具有更高的行業壁壘和利潤空間在港股市場，商業運作總是受到資本的青睞，比如擁有吾悅廣場的新城，擁有萬象品牌的華潤，估值相對較高

目前，建立了商業管理+物業管理雙軌模式的龍湖智創生活收入結構不斷優化招股書顯示，2019年至2021年及2022年1月至4月，龍湖智創生活館及其他非商業物業管理服務對營收的貢獻率由89%下降至74.5%，商業運營及物業管理服務對營收的貢獻率由11%上升至25.5%

值得一提的是，龍湖智創生活商業運營和物業管理服務的毛利率正在逐步上升2019 —2021年和2022年1—4月分別為29.6%，26.7%，34.2%和37.7%，其中購物中心商業運營服務毛利率高達60.6%

數據顯示，截至2022年4月底，龍湖智創生活管理運營購物中心項目62個2019—2021年和2022年1—4月，其購物中心整體平均出租率分別為98.5%，96.9%，97.2%和96%招股書還顯示，截至最后實際操作日，龍湖智創生活已就135個購物中心項目簽訂商業運營服務合同，合同總建筑面積1250萬平方米其中，已開業商場65家，建筑面積620萬平方米，其余70家商場大部分預計在2022年至2025年開業

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