報告的重點:

30個大中城市房地產銷售數據顯示，近期房地產銷售向好。

這次疫情的過去并不是房地產銷售好轉的主要解釋如果只觀察上半年未受疫情及其防控影響的城市，這些城市的房地產銷售也有邊際改善

這跟貨幣政策和產業放松有關系。

1)房地產銷售的原始周期遵循貨幣周期，逐漸增加的抵押貸款供應往往會提振房地產銷售，這次也未能幸免，

2)從去年9月開始，房地產調控政策由點到面放松，確實增加了一些需求的彈性。

但也要清醒地認識到，房地產的增量還是集中在現房上:

1)如果用期房和現房的銷售增長差異來觀察居民對房產交付的謹慎情緒，這種謹慎情緒最近達到了歷史最高值，

2)未來房地產銷售結構可能很難回到期房交易為王的狀態，后續現房交易占比將逐步提升到2018年之前的水平。

那么，現房后續銷售的空間實際上取決于現房的供應空間，這個空間可能不會太寬泛:

1)過去，先進房的銷售占了很多現房的現行銷售額度我們要拿出每年竣工的樓盤面積的75%來交付期房

2)今年完成的問題也存在。今年竣工面積與新開工面積一同進入負增長狀態，竣工率也處于較低水平，

3)現房積極去庫存可能貢獻也不大在今天的現房庫存中，可能有4.9億平方米是難以解構的

如果房地產的銷售重新進入擴張，可能需要供給側政策更加積極現在最核心的痛點是，目前的月完工率已經伴隨著新開工率跌入谷底，兩者都低于目前的銷售增長水平

不過，房地產畢竟有一些令人鼓舞的跡象，明年對經濟的貢獻可能會從拖累轉為中性。

但短期來看，房地產整體經營性現金流仍然較低，意味著房地產信貸投資的合適時機尚未到來，地產股仍需觀察一段時間。

風險:疫情反復超預期，貨幣政策不及預期，房地產刺激政策不及預期。

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