銷售放緩，利潤回歸的趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯正在發(fā)生變化，從跑馬圈地粗放式增長轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作專業(yè)化運(yùn)營。

這樣的轉(zhuǎn)變考驗(yàn)著習(xí)慣了大開大合行情的房企們，分化亦由此開始過去拼命追求的高增長在此時(shí)此刻反而成為一顆不定時(shí)炸彈，一旦出現(xiàn)差池，這顆炸彈就會被引爆相反，那些始終以保守姿態(tài)前行的房企，卻在這個(gè)時(shí)代迎來了逆勢生長的機(jī)會

定調(diào)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，融合煥新的合生創(chuàng)展是少數(shù)能夠在逆境之中的突出重圍房企之一。

日前，合生創(chuàng)展交出過去一年的成績單根據(jù)年報(bào)顯示，2021年，許多房企銷售下滑的情形下，合生創(chuàng)展的合約銷售總額仍然取得錄得同比約21.51%的增長，至約517.36億港元

而這份成績單背后，是合生創(chuàng)展長久以來堅(jiān)守安全與穩(wěn)健底線，不斷自我提升的成果。

盈利能力保持穩(wěn)健

變幻莫測的形勢下，提高盈利能力被許多房企視為眼下的首要任務(wù)。

以利潤為導(dǎo)向是合生創(chuàng)展的發(fā)展準(zhǔn)則，也是基于這樣的思路，2021年，合生創(chuàng)展保持卓越的盈利能力，實(shí)現(xiàn)凈利潤103.45億港元，歸母凈利潤97.59億港元，毛利潤為131.45億港元，毛利率43%，處于行業(yè)前列。今年上半年，合生創(chuàng)展的毛利為1025億港元，去年同期為746億港元，毛利率為63%(2020年為67%)，毛利率下降主要是由于物業(yè)發(fā)展分部交付產(chǎn)品的類型及檔次所影響。

各個(gè)業(yè)務(wù)板塊保持穩(wěn)定的盈利水平是合生創(chuàng)展維持高毛利的主要原因之一根據(jù)消息顯示，目前合生創(chuàng)展已形成以地產(chǎn)，商業(yè)，合生活，基建，投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展，科技，養(yǎng)老，文旅，教育，健康，金融，汽車等多元化業(yè)態(tài)優(yōu)化布局，成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺公司

2021年，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊毛利率45%，商業(yè)板塊毛利率71%，合生活科技及社區(qū)板塊毛利率22%，三項(xiàng)數(shù)據(jù)與2020年同期對比均保持穩(wěn)定狀態(tài)。

其中，地產(chǎn)板塊已然成為合生創(chuàng)展現(xiàn)金流和利潤增長的壓艙石過去的一年，地產(chǎn)和商業(yè)板塊凈利潤率持續(xù)增長，實(shí)現(xiàn)凈利潤率26%和192%

而且，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊已發(fā)展輕，重兩大管理平臺，逐漸形成投資性房地產(chǎn)和合商科技板塊雙平臺業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)線覆蓋商業(yè)綜合體，寫字樓，產(chǎn)業(yè)綜合體，高端酒店及服務(wù)公寓四大板塊，已經(jīng)在北京，上海，廣州，深圳，成都等十余個(gè)主流城市擁有近100余個(gè)在營項(xiàng)目，已建成運(yùn)營的項(xiàng)目面積超過500萬平方米。。

多元化的商業(yè)版塊，也在為合生創(chuàng)展創(chuàng)造穩(wěn)定的收入和利潤。

例如，合生創(chuàng)展旗下明星商業(yè)品牌合生匯自開業(yè)后出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，北京，上海區(qū)域單項(xiàng)目的日均客流突破12萬人次，自有會員數(shù)超過200萬人，幾乎每年的收入都有20%的增長幅度，利潤增長35%，銷售額增長超60%，僅合生匯產(chǎn)品線就獲得超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2倍的業(yè)績水平。

整體來看，2021年，合生創(chuàng)展商業(yè)投資性房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入達(dá)40.49億港元，同比上升23%，26億港元經(jīng)營毛利，涉及在租面積約為115.99萬平方米，該業(yè)務(wù)目前一線城市土儲占比95%，擁有27個(gè)籌備及在營項(xiàng)目，4個(gè)建設(shè)期項(xiàng)目合商科技的收入也達(dá)到8億港元

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，合生創(chuàng)展還在擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢，2021年，其新納入廣州珠江帝景商業(yè)，霄云路八號商業(yè)，駿景北商業(yè)3個(gè)IP物業(yè)，計(jì)劃在未來5年內(nèi)完成孵化另外，2022年內(nèi)濱江苑項(xiàng)目也將轉(zhuǎn)化為IP物業(yè)，預(yù)計(jì)新增的IP物業(yè)可為合生創(chuàng)展集團(tuán)提供超200萬平方米商業(yè)面積，預(yù)計(jì)商業(yè)板塊可實(shí)現(xiàn)收入超100億港元

一線城市銷售占比達(dá)60%

營銷能力與操盤水平不斷創(chuàng)新，提升，銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，是合生創(chuàng)展確保銷量的同時(shí)確保利潤背后的另一個(gè)因素要知道，過去的三年，合生創(chuàng)展復(fù)合增長率達(dá)41%，這并非一個(gè)可以輕易達(dá)成的數(shù)字

其實(shí)，早在多年前外界還在以規(guī)模論英雄的時(shí)候，合生創(chuàng)展已經(jīng)有了自己的一套發(fā)展邏輯其以價(jià)值投資為理念，拒絕盲目追求規(guī)模與速度，而是選擇量入為出，以理性的思維進(jìn)行投資，以此把握行業(yè)周期

從合生創(chuàng)展年報(bào)所披露的數(shù)據(jù)可以看到，其專注于一二線城市，去年，其銷售項(xiàng)目來自于19個(gè)城市，其中4個(gè)一線城市的銷售占比達(dá)到約60%，確保銷售規(guī)模的穩(wěn)定增長。

與此同時(shí)，科技賦能之下的營銷能力不斷創(chuàng)新提升，供貨結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯，銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，達(dá)到保質(zhì)保量的目的同時(shí)，多維度管控加速回款，回款率維持在70%以上的高位受到銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，平均合約售價(jià)亦大幅上升79.91%，至每平方米47081港元

要知道，同質(zhì)化嚴(yán)重的房地產(chǎn)行業(yè)，如何提升產(chǎn)品力，做好品牌溢價(jià)是房企面前的一道難題但合生創(chuàng)展早已找到答案，在其看來，只有始終堅(jiān)持尊重客戶，尊重土地價(jià)值和城市價(jià)值，結(jié)合城市歷史和文化，打造代表城市形象的地標(biāo)性建筑，深度挖掘土地的價(jià)值，合理安排開發(fā)力度和供貨，銷售節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值最大化

這些年來，產(chǎn)品領(lǐng)域，合生創(chuàng)展堅(jiān)持中高端精品戰(zhàn)略，著力打造產(chǎn)品差異化，不斷提升產(chǎn)品價(jià)值和創(chuàng)新意識，堅(jiān)持推陳出新，打造了數(shù)個(gè)極具口碑的系列精品項(xiàng)目。

例如，合生創(chuàng)展在高端產(chǎn)品領(lǐng)域打造的合生縵系，對其拓展高端市場具有重要的戰(zhàn)略意義，彰顯出合生創(chuàng)展開創(chuàng)高端生活方式差異化的核心競爭力，縵系產(chǎn)品持續(xù)刷新高端市場標(biāo)桿，全球頂級產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，加速價(jià)值兌現(xiàn)。

2021年，合生創(chuàng)展推出的縵系品牌系受到購房者的青睞和認(rèn)可，縵系合計(jì)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績202億港元，占集團(tuán)總銷售額39%，且今年合生創(chuàng)展還計(jì)劃在上海和廣州兩地推出縵云項(xiàng)目。

在發(fā)力高端產(chǎn)品線的同時(shí)，合生創(chuàng)展還將目光鎖定當(dāng)下新生代客群，全新推出的系列精品悅系去年，該系列首發(fā)產(chǎn)品合生ME悅一經(jīng)入市便受到市場熱捧，逆市熱銷創(chuàng)年度40億營銷奇績

此外，合生創(chuàng)展善于創(chuàng)新，通過科技賦能，合生創(chuàng)展搭建起全場景智慧營銷平臺，將客戶管理，智慧案場，在線交易，智慧交付串聯(lián)打通，如打造VR看房，全景樣板間，線上售樓處，直播賣房等平臺，形成網(wǎng)絡(luò)看房，實(shí)景體驗(yàn)，營銷預(yù)約跟進(jìn)的服務(wù)閉環(huán)，線上線下聯(lián)動(dòng)的營銷模式創(chuàng)新，降本增效的同時(shí)，進(jìn)一步夯實(shí)了營銷實(shí)力。

去年，合生創(chuàng)展旗下多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中爆發(fā)，屢屢傳出捷報(bào)其中，位于廣州的合生中央城一路熱銷，量價(jià)齊升，成為黃埔區(qū)銷量及口碑俱佳的網(wǎng)紅大盤，位于杭州的合生創(chuàng)展名邸以全方位數(shù)字推廣，靈活運(yùn)用線上線下組合營銷路徑，閉環(huán)式推動(dòng)項(xiàng)目銷售爆點(diǎn)，開盤即實(shí)現(xiàn)全盤高達(dá)95%去化，位于上海昆山的合頌蘭亭，合樾蘭亭，廣州的湖山國際等項(xiàng)目持續(xù)熱銷貢獻(xiàn)現(xiàn)金流

值得注意的是，截止去年年末，合生創(chuàng)展擁有總貨值約927億，可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%，足以保障其未來5—8年供貨需求，充足的土地儲備和精準(zhǔn)的城市布局將為合生創(chuàng)展未來的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力

銷售和利潤之外，對于遭遇嚴(yán)厲監(jiān)管的房企而言，財(cái)務(wù)的穩(wěn)健與否更為關(guān)鍵尤其是今年，仍為房企的償債大年貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，3月，4月及7月，房企到期債務(wù)規(guī)模均超千億元，縱觀全年，房企年內(nèi)到期債券總額將接近萬億元

不過，在財(cái)務(wù)管理方面，合生創(chuàng)展一直保持著極高的風(fēng)險(xiǎn)管控意識，始終通過精細(xì)的成本管控和優(yōu)異的內(nèi)部運(yùn)營管控能力，使財(cái)務(wù)及融資水平在合理的區(qū)間內(nèi)達(dá)到優(yōu)化。

按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)來看，去年，合生創(chuàng)展仍然保持綠檔去年，其凈負(fù)債率較上一年下滑10個(gè)百分點(diǎn)至70%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05，三條紅線保持全線綠檔

并且，截止2021年年末，合生創(chuàng)展總有息負(fù)債為941億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債233億元，占比24%，且公司信用債僅占總有息負(fù)債余額8%另據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，合生創(chuàng)展在境內(nèi)無公司債，中票等信用債余額

現(xiàn)金方面，到去年年末，合生創(chuàng)展在手現(xiàn)金充裕，財(cái)報(bào)顯示，截至期末，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款為363.12億港元，較去年末上漲22.47%加之1.79的流動(dòng)比率，很大程度上保證了公司資金的使用效率，償債壓力不大

為了保持財(cái)務(wù)的健康，合生創(chuàng)展采取多元融資渠道，并不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，施行短期債務(wù)長期化策略過去多年，其經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)為正，融資利率處于較低水平，境外發(fā)債成本明顯低于其他房企去年全年，其加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，處于同行低位，相比于2020年下降0.5%

較低的資產(chǎn)負(fù)債率，借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流，正在為合生創(chuàng)展構(gòu)筑起一道堅(jiān)固的運(yùn)營護(hù)城河基于此，合生創(chuàng)展獲得多家國際評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，主體信用及債券信用等級為AAA級，標(biāo)普信用評級B級，惠普則給與合生創(chuàng)展B+評級及穩(wěn)定的評級展望

今年，是合生創(chuàng)展的而立之年1月，合生創(chuàng)展如期償還5億美金美元債，年內(nèi)其已無公開市場信用債到期這也意味著，30周歲的合生創(chuàng)展能夠保持穩(wěn)健的步伐，以更加從容的姿態(tài)去穿越行業(yè)周期

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