超18萬億！去年商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，開發(fā)投資卻低迷，未來市場怎么走。

17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)投資，銷售，房企到位資金等多項指標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計，8月房地產(chǎn)市場調(diào)控類政策出臺36次，自4月以來調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控持續(xù)加碼。

從數(shù)據(jù)分析看，2021年，商品房銷售額首次達到18萬億，創(chuàng)歷史新高，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發(fā)投資仍在筑底過程中，房企到位資金增速持續(xù)下滑，全年累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續(xù)惡化。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，全國商品房銷售量在2021年7月之前已經(jīng)保持連續(xù)14個月單月歷史峰值，高基數(shù)導(dǎo)致8月同比增速下滑；此外，以“三穩(wěn)”為目標(biāo)的調(diào)控政策下，多地調(diào)控政策趨緊，使得近期銷量出現(xiàn)回調(diào)走勢。

業(yè)內(nèi)人士認為，2022年，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期新開工規(guī)模，土地購置或?qū)⑦M一步拖累投資額，未來伴隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo)，房企到位資金增速或?qū)⒅沟叿€(wěn)

商品房銷售額超18萬億，創(chuàng)歷史新高

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%，比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從數(shù)據(jù)看，2021年，商品房銷售面積17.94億平方米，銷售額高達18.19萬億元，創(chuàng)造中國房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄。

不過，張大偉同時指出，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，去年12月銷售面積2.1億平方米，是最近多年來的同期最低值，同比下調(diào)15.6%，銷售額2萬億元，同比下調(diào)17.8%，已經(jīng)持續(xù)6個月單月同比下調(diào)，本輪樓市可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次，代表了市場拐點全面出現(xiàn)了。。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也指出，去年12月商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2021年以來，商品房銷售增速連續(xù)下行，主要原因在于，2021年下半年翹尾行情明顯，基數(shù)比較高，下半年單月同比連續(xù)6個月下降，12月單月負增長15.6%，另一方面，2021年10月份以后，部分房企債務(wù)風(fēng)險爆發(fā)，導(dǎo)致市場預(yù)期明顯悲觀。

從全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，2021年全年商品房銷售額18萬億很可能是最近幾年的最高點，未來房地產(chǎn)市場大概率在16—17萬億這個級別之間微調(diào)張大偉說

陳文靜也預(yù)計，2022年房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底

開發(fā)投資仍在筑底

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%，比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%房屋新開工面積198895萬平方米，同比下降11.4%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%，土地成交價款17756億元，增長2.8%

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，這一方面是受2020年高基數(shù)影響，另一方面與2021年房企融資環(huán)境收緊有一定關(guān)聯(lián)。

值得注意的是，近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發(fā)投資仍在筑底過程中潘浩說，從土地市場來看，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年全國各城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬億平米，同比下滑27.8%，土地市場收縮明顯，或?qū)?022年的上半年開發(fā)投資起到一定的抑制作用

陳文靜也指出，2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規(guī)模降至2018年以來最低水平，12月同比降幅超30%，受資金端壓力，交易市場較為低迷等因素影響，企業(yè)開工積極性明顯減弱2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長，但12月投資額明顯降低，絕對規(guī)模降至2020年3月以來最低水平，同比降幅超10%，企業(yè)投資意愿明顯降低，新開工，土地購置均為拖累項

展望2022年，陳文靜認為，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢，究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規(guī)模，另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場銷售規(guī)模回落下，企業(yè)開工亦受限開發(fā)投資方面，新開工規(guī)模，土地購置或?qū)⑦M一步拖累投資額，但在兩維護要求下，各地保交付力度將有所強化，預(yù)計行業(yè)竣工周期延續(xù)，高規(guī)模的在建工程仍對投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設(shè)加速，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍有望保持小幅增長，但上半年投資額調(diào)整壓力較大，同比下降的可能性較高

房企資金持續(xù)惡化

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%，比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%，利用外資107億元，同比下降44.1%，自籌資金65428億元，同比增長3.2%，定金及預(yù)收款73946億元，同比增長11.1%，個人按揭貸款32388億元，同比增長8.0%

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，2021年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%，資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化的態(tài)勢，和市場感受類似或者說雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松，但反映到房企身上還是有時間滯后的當(dāng)然一些信號是值得關(guān)注的，類似銀行貸款指標(biāo)看，單月數(shù)據(jù)顯示，去年11—12月份已經(jīng)在改善，所以資金改善在起步，2022年會有進一步改善的空間

潘浩也認為，年內(nèi)房企到位資金增速持續(xù)下滑，2021年全年房企到位資金累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續(xù)惡化，但2021年四季度以來，受合理的資金需求應(yīng)得到滿足以及多地政策適度調(diào)整等因素影響，2021年11月個人按揭貸款同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)，這或為購房預(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)的信號，未來伴隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo)，到位資金增速或?qū)⒅沟叿€(wěn)。

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