2021年5月首批公募REITs獲批至今已有一年。

目前市場上共有12只公募REITs，發行規模總計458.41億元。

今年4月發行的華夏交建REITs以94.15億元的募資規模拔得頭籌，成為目前市場上規模最大的公募REITs產品。

今年4月7日中交建REIT首日募集時，公眾投資者單日認購規模超過840億元。

公告顯示，公眾投資者有效認購申請的實際確認比例僅為0.84%，配售比例創公募基金歷史新低。

截至記者發稿時，除12只已上市的REITs外，仍有4只產品處于審批階段。

其中，郭進基金管理有限公司的鐵建渝黔高速封閉基礎設施基金產品也是首批申請的公募REITs產品，但時隔一年，仍未獲批。

表現基本符合預期。

與傳統公募不同，公募REITs屬于基礎設施范疇。

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，基礎設施包括倉儲物流，收費公路，機場和港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理，信息網絡，產業園區等基礎設施，不包括住宅和商業地產。

由于基礎資產的穩定性，公募REITs可視為投資收益穩定，風險適中的基金。

根據中信證券的研究報告，2021年首批9只公募REITs的年營業收入與EBITDA預期指引相比，分別為103%和98%。

2021年，除首鋼綠色能源外，首批公募REITs的營業利潤率均在55%以上，符合成熟資產的穩定盈利水平所有首批公募REITs年報現金分紅全部超額完成，實際計劃分紅比例高達97%

目前2022年公募REITs對產權的分配率為3.4%，對經營權的分配率為7.1%。

有公募基金行業人士對21世紀經濟報道記者表示，按照目前公募REITs的業績來看，實際的產權收益率是高于分紅率的，因為資產的增值部分只是體現在凈值上，而這取決于資產運營能力考慮到疫情的影響，目前這個表現已經很不錯了

目前首批公募REITs產品的戰略配售份額即將解禁。

由于目前上市的公募REITs產品基礎資產的未來現金流非常穩定，二級市場可流通份額相對稀缺，上市產品大多在二級市場存在溢價。

Wind數據顯示，截至5月25日收盤，12只公募REITs產品中，僅有1只在二級市場跌破發行價，平均漲幅超過20%其中富國首只水務REITs漲幅最高，較發行價上漲39%

最近幾天，9只首批公募REITs已全部發布解禁股份限制公告，期限為12個月的戰略配售股份將于6月21日進入二級市場流通據統計，本輪戰略配售份額解禁后，流通份額最高的產品流通份額占基金總份額的80%

解禁后，可在二級市場流通的產品份額將進一步增加，可進一步提升公募REITs在二級市場的交易活躍度與此同時，基金公司也在引入做市商，如華夏越秀高速REIT，博時招商蛇口工業園REIT等產品已經引入券商，提供做市服務北京某公募基金公司人士在接受采訪時表示

市場擴張的政策支持

日前，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》《意見》指出，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環

在提到盤活存量資產的方式時，《意見》特別提出，促進基礎設施領域房地產投資信托基金健康發展進一步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市

此外，對維護產業鏈供應鏈穩定，加強民生保障具有重要作用的項目，在滿足發行要求，符合市場預期，確保風險可控的前提下，可以進一步靈活合理確定經營年限，收益集中度等要求同時，建立和完善資金籌集機制，探索建立多層次的基礎設施REITs市場

有券商人士對21世紀經濟報道記者表示，中國擁有大量的基礎設施存量資產，意見中提到的資金募集機制和一系列措施將極大地推動這些資產進入REITs市場，這至少是一個萬億美元的市場。

與此同時，目前上市產品擴容的研究進程也在加快募集資金是指基礎設施REITs基金首次發行設立后再次募集資金，并將募集資金用于投資的行為

證監會表示，募集性是REITs產品的重要特征與首次發行一樣，募集資金是REITs市場建設中不可或缺的環節引入REITs籌資機制，有助于上市的優質運營主體通過市場機制增持股份收購資產，優化投資組合，促進M&A活動，更好地形成投融資良性循環

日前，上交所和深交所分別就《上海證券交易所公開發行基礎設施證券投資基金業務指引第3號——新購買的基礎設施項目》和《公開發行基礎設施證券投資基金業務指引第3號——新購買的基礎設施項目》向全市場公開征求意見擬對公募REITs產品新投資項目的募集，信息披露，決策，審批等具體安排進行細化和明確

就募資而言，新項目的投資，發行方式，定價成為行業難點。

由于涉及原持有人和股權持有人的利益，新資產的定價需要權衡各方利益，做到公平此外，公募REITs涉及多個交易場景，其擴容細則落地仍需時日

事實上，雖然公募REITs市場火熱，但投資者在選擇時仍需注意辨別風險在談到未來公募REITs的表現時，有公募基金行業人士對記者表示，公募REITs產品的收益直接受基礎資產運行的影響，風險依然存在，尤其是一些受政策和疫情影響較大的行業其現金流很可能不及預期，投資者應理性看待

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