2023年行至年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇腳步放緩。許多人關(guān)心，上半年“先揚(yáng)后抑”的波動(dòng)式復(fù)蘇之后，樓市會(huì)走向何方，是“逆風(fēng)翻盤(pán)”，還是繼續(xù)向下？

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)低位震蕩的背后，隱藏著一個(gè)重大的變化:房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，未來(lái)樓市難再出現(xiàn)“逆風(fēng)翻盤(pán)”式的大反轉(zhuǎn)，平穩(wěn)發(fā)展將成為主旋律。

盤(pán)點(diǎn)上半年樓市發(fā)展趨勢(shì)，有三大趨勢(shì)值得關(guān)注。

低位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)

2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度先升后降，隨著前期積壓需求在一季度基本釋放完畢，二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒下滑，市場(chǎng)回暖腳步顯著放緩。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)典型現(xiàn)象:一是4月下旬開(kāi)始，房企銷(xiāo)售普遍降溫，意向購(gòu)房需求減少；二是即便在需求相對(duì)強(qiáng)勁的一線(xiàn)城市，部分郊區(qū)新盤(pán)銷(xiāo)售也同樣遇冷。

官方數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.9%；商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.3%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)1.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金同比下降9.8%。總體而言，多項(xiàng)指標(biāo)同比仍處于下行通道，但較去年全年出現(xiàn)降幅收窄或轉(zhuǎn)跌為漲等積極變化。市場(chǎng)出現(xiàn)低位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌稱(chēng)，今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持低位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)政策仍將以支持和呵護(hù)的姿態(tài)為主，市場(chǎng)有望在波動(dòng)中緩慢復(fù)蘇，全年住房銷(xiāo)售仍有可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)低位企穩(wěn)。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資會(huì)逐步回到合理水平。

房地產(chǎn)邁入新發(fā)展階段

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低位震蕩并不是周期性調(diào)整那么簡(jiǎn)單，其背后有個(gè)重要的真相，那就是行業(yè)發(fā)展階段發(fā)生了變化。7月以來(lái)，多部委發(fā)聲，釋放中國(guó)樓市進(jìn)入新階段的信號(hào)。

付凌暉日前表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的。

中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾也在稍早之前表示，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受中新社國(guó)是直通車(chē)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在20多年的快速發(fā)展后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱。

她指出，一是居民基本住房需求得到滿(mǎn)足。當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已升至約40平方米，城鎮(zhèn)住房存量約400億平方米，戶(hù)均接近1.1套住房。二是人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。2022年，中國(guó)人口總量比上年末減少85萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.2%。三是居民杠桿率已較高，進(jìn)一步加杠桿空間有限。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率為72.2%，已接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年市場(chǎng)將逐漸回歸常態(tài)，年均商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模在12億平方米以下。

朱海斌也表示，近兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)下降，并不僅僅是政策收緊后的周期性下調(diào)，更多反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2017年前后已進(jìn)入結(jié)構(gòu)性下行通道。近些年的市場(chǎng)調(diào)整，更多是重新回到均衡水平，樓市難像過(guò)去一樣出現(xiàn)較大反轉(zhuǎn)。

短、中、長(zhǎng)期相濟(jì)“穩(wěn)樓市”

樓市發(fā)展階段變化意味著過(guò)去的許多房地產(chǎn)政策已不再適應(yīng)新需求，一些舊政策可能會(huì)被淘汰，一些新政策陸續(xù)出臺(tái)。

從短期來(lái)看，有專(zhuān)家認(rèn)為，過(guò)去出于抑制需求過(guò)熱考慮出臺(tái)的“四限”等行政性措施將因城施策逐步放寬。

從供給端來(lái)看，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)記者說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資和投資狀況能否改善，從內(nèi)生的角度看，取決于銷(xiāo)售端能否持續(xù)回暖，以便讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)；從外部的角度看，取決于微觀(guān)主體的信心、預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)偏好和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)節(jié)奏。

他認(rèn)為，下階段，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)今年年初出臺(tái)的改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流、投資、并購(gòu)重組回到正常發(fā)展軌道，平穩(wěn)、有序推動(dòng)房企風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清；推進(jìn)保交樓工作，解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長(zhǎng)、覆蓋面有限等問(wèn)題。

樓市發(fā)展階段變化還意味著中長(zhǎng)期的調(diào)整、改革將成為樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展治本之策在于“促轉(zhuǎn)型”，即推動(dòng)建立良性循環(huán)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

具體來(lái)看，龐溟認(rèn)為，應(yīng)積極探索基于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs等工具，提升直接融資比重，降低房地產(chǎn)業(yè)制度成本和融資交易成本，促進(jìn)涉房企業(yè)投融資進(jìn)一步正常化，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的支撐。

陳文靜表示，在“防風(fēng)險(xiǎn)”“促需求”的短期政策主題之外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也在逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將圍繞保民生、提品質(zhì)展開(kāi):一方面政府補(bǔ)位加快住房保障體系建設(shè)，推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度，另一方面，完善住房市場(chǎng)體系，為居民改善居住環(huán)境、提升居住空間品質(zhì)提供支持。

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