最近3年不要碰‘金德悅’的學區房，尤其是老學區房在21世紀經濟報道記者的采訪中，無論是在西城區浸淫多年的經紀人，還是在西城區研究房源的家長，都達成了這樣的共識

最近幾天，北京市西城區2022年幼兒園入學成績出爐731后買了頂級學區房的家長，夢想又破滅了，尤其是德勝學區，731后的孩子都出區了，月壇學區的孩子也錯過了重點小學

我們拿一套單價19萬的房子，我們都和隔壁學區單價12萬的房子上同一所小學誰都很難把它放在一邊去年6月，一位沖刺購買德勝學區老牛小玉祥小學對口學區房的家長表示，買房時已經知道多校劃片政策，但還是想賭一把對口牛小的概率去年的錄取結果潑了一盆冷水今年，孩子終于轉到了隔壁新街口學區的普通小學

當學區房比牛小的確定性被消解，頂級學區房的光環也就因此黯然失色，教育的附加值也就消除了老小成交量和成交價格下降，北京西城學區房削峰填谷趨勢越來越明顯

21世紀經濟報道記者在走訪中發現，一方面頂級學區房下跌，另一方面周邊學區房逐漸升溫過去相對薄弱的會展路學區房甚至出現了搶房的情況

而還在苦苦追求教育附加值的家長們，又開始了一次大遷徙——聽說進好學校的概率很大，趕緊買我害怕聚在一起誰也不能保證我打開的盲盒會中獎我聚得越多，概率越低一位家長感慨地說，現在是買了針，舍得

大撤退

今年年初，德勝的營業額很低，一個月的營業額甚至不如去年的淡季德勝區一位資深經紀人告訴21世紀經濟報道記者，不僅年初的傳統旺季不旺，近期的成交量也比較冷清2026年之前可能不會有大的改善

前面提到的金德悅是西城區金融街，德勝，月壇學區的簡稱也是西城這個教育高地的塔尖被譽為頂級學區，區域內有多所優質小學

尤其是德勝區幾乎等于六角勇士，隨便拿出一個小學都不常見因此，該區域學區房價格一度沖上20萬元/平方米去年最火的時候，一夜漲價百萬元的情況并不少見

可是，去年7月，德勝全部錄取結果出區后，該區房屋交易量和成交價格急轉直下，解約，降價出售案例接連出現此后德勝區的成交量一直在低位徘徊，中間也有回暖跡象，但整體還是很冷

根本原因在于高價買房卻上不了好學校長期的漲價預期也被戳破，家長開始從頂級學區房撤退

舊破小的房子首當其沖，價格在短時間內大幅下跌直到最近，價格仍比去年的高點低一點

以1990年建成的新外街小區一套60平米的小兩居室為例去年6月成交單價16萬左右今年6月，同一戶型單價降至14萬元本來這個小區的房源每年都會保持一定的增長綜合計算后，一套老小整體降價接近150萬元

據前述經紀人介紹，該區域老小房打折現象相當普遍反而陽光麗景的房價一直穩定在16—18萬元區間市場上的房子出來后，可以很快成交

和碩研究院首席分析師郭毅表示:‘老破小’學區的住房幾乎是‘成功教育，失敗教育’，住房價值基本墊底，全靠教育附加值支撐一旦學區房政策調整，這類房源的價值降低效果立竿見影

不僅是學區房，連老破小的房子整體價值都在縮水來自機構的數據顯示，今年上半年，北京傳統意義上的舊破小成交量首次跌破50%均線，而二新房則保持增長態勢，突破20%

新費用

與傳統頂級學區房的沒落形成對比的是，周邊的弱勢學區房開始蠢蠢欲動。

月壇學區旁邊的展路片區，原本在家長的選擇中排名靠后，但自從去年金德月受挫后，展路可以保證西外福小學和奮斗小學銀河校區這兩個相對優質的選擇，進而成為家長追求的新目標。

在家長看來，與其花高價買金德月的房子上普通小學，不如花中等單價買會展路的房子求穩。

2022年的錄取結果中，展覽路學區的學位也比較充足731之后的孩子至少可以進西外附小銀河校區和奮斗小學

據一位長期在會展路工作的房產中介介紹，會展路去年的成交量有所好轉今年7月小升初錄取結果出來后，該區域房屋交易量明顯增加，甚至是德勝區的幾倍

21世紀經濟報道記者找到了一位去年底購買會展路學區房的年輕家長她說她的孩子將在2025年進入小學她是從德勝學區搬到會展路的購房者之一原因是她不敢再賭德勝對口小學了就算展覽路最后調整了，至少房價沒那么高，房子住著還可以

連續兩年接手德勝調劑生源的新街口學區房，優質學區房也出現漲價。

在新街口學區，皇城根小學官園分校對面的官園公寓最近出現了搶房現象一套141平方米的四居室，售價2300萬元，吸引了三四十組客戶房東臨時加價20萬，依然沒有阻擋購房者的看房熱情現在住在里面的租客不同意以后這么多人來查看房子

新街口學區今年的錄取結果也很理想就連731后群體也能進房子對面的小學相比之下，皇城根小學官園校區是‘老牛’，家長要的是確定性一位負責該區域的經紀人解釋道

不少業內人士認為，家長對這種入學確定性的追求短期內不會消失，從頂級學區房逃離的需求可能會陸續推高周邊學區房的房價。

不確定的賭博

盡管現階段教育資源仍然不平衡，但致力于教育公平的改革已經穩步推進。

去年以來，多校劃片，教師輪崗，學區房指導價等政策接連來襲今年，北京多個區公布了學額到校計劃

所謂校額到校，是指將優質高中招生指標分配給初中的一種做法，也是促進教育公平的一種措施從2014年開始，北京市出臺了學額到校的政策，但覆蓋的初中數量較少在2021年的招生計劃中，優質高中50%以上的招生名額將分配給北京市所有初中，這意味著普通初中成績優異的學生有更多機會進入重點高中

各種措施多管齊下學校和房子的聯系不再是單線定線，目的是降低家長對學區房的熱情

還在拍的家長減少了，觀望情緒濃厚前述德勝中介人士告訴記者，目前客戶都在西城各個區做比較，少數決心買的做了最壞的打算，也不指望房子能換來好學校

但是，房子和學校解綁還有很長的路要走雖然過去一年的各項政策對學區房進行了更多的限制，但總體來說，名校的教學質量并沒有被明顯稀釋，所以教育的均等化是一個漸進的過程郭毅補充道，學區房的價值變化也是一個長期的過程

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