日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2022概要amp2023展望報(bào)告稱，中央政府將繼續(xù)堅(jiān)持如果你住在一個(gè)房間里，不要炸基調(diào)不變，供需兩端政策有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，政策有望進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)計(jì)2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷量企穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資可能繼續(xù)下滑的特點(diǎn)

報(bào)告認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在如果你住在一個(gè)房間里，不要炸在總基調(diào)的指引下，監(jiān)管層多次出臺利好政策從支持需求到支持企業(yè)，不斷加大政策力度，同時(shí)也因城施策，為地方政策釋放了空間2022年已有超300個(gè)省市出臺近千條政策，達(dá)到最近幾年來的峰值政策力度進(jìn)一步加大，需求端政策頻頻優(yōu)化，多地房貸利率達(dá)到歷史低位11月，多項(xiàng)重磅政策落地，16金融篇允許房企債務(wù)展期，加大對房企的融資支持，后續(xù)商業(yè)銀行將積極跟進(jìn)落實(shí)金融支持，第二個(gè)箭頭第三個(gè)箭頭先后，政策整體呈現(xiàn)出落地快，范圍廣，規(guī)模大的特點(diǎn)

市場方面，2022年1—11月，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)體系百城價(jià)格指數(shù)，100個(gè)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，全市100套二手房價(jià)格下降0.55%。

下半年以來，受市場下行壓力，居民購房預(yù)期減弱，房企打折促銷等因素影響，房價(jià)持續(xù)下行到11月份，百城新建住宅價(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降，超過半數(shù)城市價(jià)格下降100個(gè)城市二手房價(jià)格連續(xù)7個(gè)月下降，四分之三城市價(jià)格下降1—11月，重點(diǎn)百城新建商品住宅成交規(guī)模同比下降36.7%盡管需求側(cè)政策不斷優(yōu)化，但多地疫情反復(fù)對于事件頻發(fā)等意外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的修復(fù)達(dá)不到預(yù)期，年末市場表現(xiàn)未見好轉(zhuǎn)

土地方面，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房企資金壓力較大，政府推地和房企拿地意愿不足全國300個(gè)城市住宅用地供需兩端明顯萎縮，絕對規(guī)模降至最近十年同期最低水平成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，拍賣退出率仍處于高位，土地底價(jià)成交占比繼續(xù)上升民營企業(yè)拿地意愿不足第二批中央國企之后，地方國資拿地量逐批遞增，觸底反彈現(xiàn)象明顯

分企業(yè)看，2022年1—11月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業(yè)績超千億，同比減少16家，總拿地同比下降50.5%，頭部企業(yè)投資聚焦核心城市，加強(qiáng)城市和區(qū)域的深耕，房企融資規(guī)模同比下降近50%，成本略有上升，新政下融資蓄勢待發(fā)。

展望2023年，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)增長將放緩，外部需求將增加或變?nèi)踔袊某隹谫Q(mào)易將面臨很大的挑戰(zhàn)，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)支撐將由內(nèi)循環(huán)來驅(qū)動但短期疫情防控政策的轉(zhuǎn)變?nèi)孕枰獣r(shí)間，消費(fèi)將持續(xù)疲軟，因此房地產(chǎn)的穩(wěn)定性將越來越重要預(yù)計(jì)未來中國財(cái)政和貨幣政策將繼續(xù)發(fā)力，保持寬松基調(diào)，幫助經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策的有效作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望逐步恢復(fù)

房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央將繼續(xù)堅(jiān)持如果你住在一個(gè)房間里，不要炸基調(diào)不變，供需兩端政策有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)核心一二線城市，尤其是核心二線城市，政策優(yōu)化空間很大，比如限購，認(rèn)房認(rèn)貸方面有望繼續(xù)調(diào)整，企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資本金有望得到改善，保證建筑仍是重點(diǎn)，專項(xiàng)貸款和配套資金加快落地，有望取得更大實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期改善

在此背景下，根據(jù)中長期中國房地產(chǎn)發(fā)展的動力模型:分析，預(yù)計(jì)2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷量企穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資可能繼續(xù)下滑的特點(diǎn)

需求方面，樂觀情況下，我國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增速可能有限，中性情況下，商品房銷售面積可能與2022年基本持平，在悲觀的情況下，市場預(yù)期和信心沒有明顯恢復(fù)，商品房銷售面積繼續(xù)下跌，跌幅約為3.6%。

在供給端，一方面，新開工受到銷售端復(fù)蘇節(jié)奏的制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)模收縮，企業(yè)資金壓力大，可售庫存規(guī)模高等因素也拖累了新開工規(guī)模2023年，新開工面積可能會繼續(xù)下降投資方面，新開工的萎縮和購地費(fèi)的持續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資的回升，保證建筑伴隨著政策的不斷努力，竣工面積有望逐步改善，從而支撐開發(fā)投資2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將面臨下行壓力

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