斑馬消費楊柘

掙扎了一年的房地產(chǎn)行業(yè)終于交出了成績單，100強房企中90%出現(xiàn)下滑，整體下滑幅度超過40%行業(yè)老大碧桂園少賣2800億，銷售額同比下降38.81%至4410.9億元

關(guān)鍵是，萬科與亞軍保利，碧桂園的銷售額差距從上千億縮小到300億元以內(nèi)按照現(xiàn)在的趨勢，太空房公司大概率會在2023年丟掉老大的位置這意味著以高周轉(zhuǎn)為核心的碧桂園模式即將終結(jié)

對于碧桂園來說，短期的陣痛還是沒有完全解除的流動性危機長期來看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)重在三四線，商業(yè)價值難以提升，也缺乏像萬科，華潤，招商蛇口，龍湖這樣的地產(chǎn)+業(yè)務(wù)

當(dāng)新的房地產(chǎn)周期即將開始時，差異化，綜合化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將逐漸取代上一個時代的高周轉(zhuǎn)，重負債模式碧桂園及其弟子，何去何從

高周轉(zhuǎn)率時代的終結(jié)

11月底，地產(chǎn)老大，宇宙地產(chǎn)公司碧桂園給徘徊的房地產(chǎn)行業(yè)打了一針雞血。

我上一次這么做是恒大，全民營銷，全國所有樓盤7.8折。

一個創(chuàng)意，第一個用了天才，可能會得到一定的效果，第二個用了大概率，效果一般。

從當(dāng)時的實際情況來看，碧桂園的這一波優(yōu)惠也是象征意義大于實際意義:碧桂園的項目大多位于三四五線城市，選擇余地有限，既然是現(xiàn)房，說明這幾個項目都是兩三年前就開始賣的，但是順周期還沒賣出去的房子在逆周期時期能不能折價出售

12月底以后的實際效果其實也印證了這一點克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，碧桂園繼續(xù)降價，銷售均價為8081.33元/平方米，同比下降約500元，環(huán)比減半即便如此，銷售情況依然較為低迷，單月交易銷售額218.6億元，同比下降22.73%，環(huán)比下降39.45%

去年碧桂園銷售4410.9億元，少2800億元，同比下降38.81%，銷售面積5236.3萬平方米，同比下降37.75%。

過去的2022年，已經(jīng)確認是房地產(chǎn)行業(yè)的低谷近九成百強房企業(yè)績同比下滑，全年累計銷售規(guī)模同比下降41.6%大型房企整體目標完成率處于歷史低位

鉆石時代的領(lǐng)頭羊畢橫萬榮去年銷售額只有450.7億元，2021年為4356.3億元，只剩零頭，排名也降至第34位，融創(chuàng)稍好，銷售額1607.5億元，下滑超過70%，排名從第三位下滑至第十一位，即使最好的萬科銷售額也下降了30%。

所以碧桂園還能守住行業(yè)老大的位置，確實難能可貴。

但萬科，保利，碧桂園的差距在縮小2021年銷售差分別是1000億和2300億，去年只剩下不到300億

在碧桂園全面收縮過冬的時候，萬科，保利這些高材生已經(jīng)在現(xiàn)金儲備充裕的基礎(chǔ)上開始抄底新的一年，碧桂園很可能會讓出老大的位置

這可能意味著中國房地產(chǎn)業(yè)的碧桂園時代即將結(jié)束行業(yè)代表已經(jīng)從畢橫萬榮變成了擴大版的招寶萬金

農(nóng)民楊國強，創(chuàng)業(yè)多年，并不明顯碧桂園2007年銷售額突破100億，進入中國十大房地產(chǎn)公司名單但那是招各種錢的黃金時代，業(yè)內(nèi)推崇SOHO中國這樣的明星房企

時隔多年，碧桂園在TOP10榜單后半段徘徊多年真正的躍升發(fā)生在2015 —2018年期間:2015年公司銷售額1401.8億元，行業(yè)排名第七，兩年后以年均近100%的增速成為行業(yè)龍頭，2017年銷售額5500.1億元，登頂后，2018年仍保持30%以上的增速，銷售額達到7286.9億元

但此后，尤其是震驚全國的安全事故頻發(fā)后，碧桂園就跑不動了從2018年到2021年，其銷量幾乎停滯不前，直到2022年遭遇大跌

房地產(chǎn)進入新周期。

房地產(chǎn)政策收緊幾年，2020年推出的三條紅線已經(jīng)敲定該行業(yè)最終將在2021年開始其下行周期經(jīng)過一年多的調(diào)整，特別是三支箭重新出山，房地產(chǎn)行業(yè)即將走出低谷，這已經(jīng)成為各界的共識

任何行業(yè)，經(jīng)過一段調(diào)整期后，都不會以完全相同的方式回來快餐，白酒，互聯(lián)網(wǎng)，醫(yī)療都是如此，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外

在新的房地產(chǎn)周期中，我們在上一個逆周期時刻做出的大部分趨勢預(yù)測都將一一上演:

差異化，城市差異化，房企差異化，產(chǎn)品差異化還有幾個城市的房地產(chǎn)市場可以奏樂起舞一些房企注定要退出歷史舞臺哪些球員補位經(jīng)濟適用房，純剛需房，改善型及以上住房的市場走勢也會有很大不同

市場格局將趨于穩(wěn)定，一批真正的全國性房企，加上一批深耕的區(qū)域性房企和一批基于地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的特色房企，將在行業(yè)中各顯神通。

前幾年那些沖擊千億的黑馬玩家，還有幾個現(xiàn)在，他們都掉進了同一個陷阱

碧桂園以高周轉(zhuǎn)模式登頂后，市場蜂擁而至，誕生了一批小碧桂園，最典型的就是中糧但中糧將物業(yè)公司賣給碧桂園后，仍處于艱難的自救狀態(tài)

事實證明，所有行業(yè)成熟后的結(jié)構(gòu)其實差別很大。

從開發(fā)到開發(fā)+運營，這其實是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)看到并一直在推動的方向畢竟賣房是一次性交易，小區(qū)物業(yè)費，商場客流量，公寓租金才是流水

無論哪種趨勢，碧桂園都是首當(dāng)其沖。

如果說流動性危機是碧桂園的短痛，長壓，那是碧桂園長期重倉三四線城市造成的。

低線戰(zhàn)略幫助碧桂園抓住了上一輪城鎮(zhèn)化和棚改貨幣化的機遇但是在差異化的時代，這種策略會給公司帶來很大的壓力——所以你看，恒大的房子大部分都賣出去了，卻沒有交付，而碧桂園旗下有很多現(xiàn)房卻無人問津

今年上半年，碧桂園69%的銷售金額來自三四線城市，31%來自一二線城市2020年至2021年，公司股權(quán)合同銷售金額的54%和64%分別來自三四線城市

這種拼多多式的上升方式注定會造成口碑的下滑給你一個五星級的家被嘲諷為給你一個五周的家，代表了業(yè)主內(nèi)心深處的無奈

長期習(xí)慣于快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致碧桂園在運營業(yè)務(wù)上的缺位2019年，公司提出高科技大型綜合企業(yè)的定位，將房地產(chǎn)，機器人，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)確定為企業(yè)發(fā)展的三駕馬車

農(nóng)業(yè)板塊的鳳凰優(yōu)化在大規(guī)模關(guān)店后鮮有人提及雖然楊國強對機器人業(yè)務(wù)比較重視，但離真正的大規(guī)模應(yīng)用還有相當(dāng)大的差距

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，碧桂園在物業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)也處于行業(yè)領(lǐng)先地位但是，它的問題和碧桂園所有的投資業(yè)務(wù)一樣當(dāng)核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位和含金量都不穩(wěn)定的時候，次核心和邊緣業(yè)務(wù)的命運就很難說樂觀了

現(xiàn)在，只有楊國強一家能拯救碧桂園。

2022年12月底，碧桂園再次調(diào)整董事會，兩位創(chuàng)業(yè)元老退出公司最高決策層進一步深化了楊家族成員+職業(yè)經(jīng)理人的結(jié)構(gòu)再過幾天，楊將減持50億港元的碧桂園服務(wù)，無息，無抵押借給碧桂園

不管是長痛還是短痛，都只能持續(xù)。

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