4月24日晚，創(chuàng)業(yè)板文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商第一股德必集團(tuán)發(fā)布了2022年年報(bào)以及2023年一季度報(bào)；與此同時(shí)，公司首次對(duì)外披露了《(2022)年度環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告》。

2022年年報(bào)顯示，2022年全年，德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入77,884.98萬元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3249.39萬元，同比均出現(xiàn)下滑。2023年一季報(bào)顯示，德必集團(tuán)今年一季度實(shí)現(xiàn)收入2.39億元，同比增長(zhǎng)9.66%，同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)247.96萬元，同比出現(xiàn)下滑。

重要的非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2022年12月31日，德必集團(tuán)的園區(qū)管理面積超118萬平方米，較2021年同比增長(zhǎng)18%。

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》編制的財(cái)報(bào)保障了橫向和縱向的可比性，更加強(qiáng)調(diào)不同行業(yè)之間的共性。德必集團(tuán)本次財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，更多立足統(tǒng)計(jì)歷史過往；未來業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)，值得在財(cái)報(bào)中細(xì)細(xì)參詳。

收入端表現(xiàn)系偶發(fā)因素干擾

與在管園區(qū)面積穩(wěn)步增長(zhǎng)不同，2022年德必集團(tuán)的收入同比出現(xiàn)下滑，究其原因，2022年外部政策短暫調(diào)整和部分項(xiàng)目的調(diào)整，造成了暫時(shí)性差異。

2022年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，客觀上面臨挑戰(zhàn)。作為城市更新領(lǐng)域的龍頭，德必集團(tuán)也受到大環(huán)境影響。在營(yíng)收上，旗下東楓德必WE項(xiàng)目，從承租運(yùn)營(yíng)模式改為參股運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致了收入的下滑。目前，德必集團(tuán)主要從事“承租運(yùn)營(yíng)”、“參股運(yùn)營(yíng)”、“受托運(yùn)營(yíng)”三種經(jīng)營(yíng)模式，其中承租運(yùn)營(yíng)模式處于主流地位。

在承租運(yùn)營(yíng)模式之下，集團(tuán)旗下的園區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司直接向園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)提供租賃服務(wù)、會(huì)員服務(wù)及其他服務(wù)；參股運(yùn)營(yíng)模式下，公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或者其他合作方共同出資設(shè)立園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司，公司并不控制園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司。切換為參股運(yùn)營(yíng)模式后，項(xiàng)目本身收入在合并范圍需要出表，從而技術(shù)上導(dǎo)致了收入的減少。

新冠“乙類乙管”后，經(jīng)濟(jì)生活恢復(fù)到新常態(tài)的同時(shí)，德必集團(tuán)也積極通過短期優(yōu)惠服務(wù)等多種方式，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，意在爭(zhēng)取長(zhǎng)期的合作共贏。業(yè)績(jī)表現(xiàn)或有波動(dòng)，但業(yè)務(wù)這一基石不斷加厚，則偶發(fā)因素的干擾不會(huì)永遠(yuǎn)存在:2023年一季報(bào)顯示，公司收入已經(jīng)逐步擺脫了暫時(shí)性影響，同比轉(zhuǎn)增，趨勢(shì)向好。

成本費(fèi)用配置暫時(shí)性影響利潤(rùn)

與此同時(shí)，隨著德必集團(tuán)在新建項(xiàng)目上的跑馬圈地，公司在管面積新增約18%，這為未來發(fā)展提供了空間。2022年，德必集團(tuán)先后以承租運(yùn)營(yíng)模式，分別在上海、杭州、成都簽訂了6個(gè)項(xiàng)目，可供租賃面積合計(jì)約8.3萬平方米；同時(shí)，公司于2022年7月收購(gòu)武漢創(chuàng)立方等5個(gè)項(xiàng)目，可供出租面積約為9.6萬平方米。

在不確定因素多發(fā)的2022年，新拓項(xiàng)目的工程改造進(jìn)度及招商進(jìn)度有所延遲，對(duì)德必集團(tuán)而言，業(yè)務(wù)模式自然帶有的“爬坡期”加長(zhǎng)，從而未產(chǎn)生或產(chǎn)生較少營(yíng)業(yè)收入，但前期固定成本無法減少，造成了短期內(nèi)成本費(fèi)用增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于收入增長(zhǎng)，進(jìn)一步影響了利潤(rùn)表現(xiàn)。但長(zhǎng)期看，隨著前期進(jìn)度恢復(fù)、收入將逐步釋放。從季度數(shù)據(jù)環(huán)比來看，2023年一季度，德必集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)247.96萬元，環(huán)比2022年四季度有大幅明顯提升。

能夠預(yù)見的是，伴隨著園區(qū)招商工作的大力開展，人工智能等創(chuàng)新性業(yè)務(wù)模塊的順利推進(jìn)，有東西方結(jié)合的設(shè)計(jì)理念、十大配套增值服務(wù)等加持運(yùn)營(yíng)的德必集團(tuán)，其項(xiàng)目拓展還將繼續(xù)、企業(yè)入駐及續(xù)約情況更加可期，營(yíng)收端回暖已現(xiàn):2023年一季度，德必集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入約為2.39億元，環(huán)比2022年第四季度的1.9億元，增長(zhǎng)25.79%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)將隨之不斷得到修復(fù)。

未來收入增長(zhǎng)已初見端倪

可以看出，與文科創(chuàng)熱門概念時(shí)常交集、緊扣國(guó)家城市更新政策脈搏的德必集團(tuán)，其未來發(fā)展趨勢(shì)相比一時(shí)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，更加值得關(guān)注和分析。

城市更新作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅是建筑物和設(shè)施的升級(jí)改造，更是對(duì)城市建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)以及人居環(huán)境質(zhì)量的不斷改善。2022年1月20日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中，提出將實(shí)施城市更新行動(dòng)作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。在地方層面，多省市因地制宜構(gòu)建城市更新頂層政策體系，各地城市更新發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

作為國(guó)內(nèi)最早提出并落實(shí)“城市更新”概念的企業(yè)之一，德必集團(tuán)擁有“既有建筑改造的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力”和“園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力”兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力，并斬獲了“龍騰獎(jiǎng)”最佳園區(qū)獎(jiǎng)、十大城市更新建筑重生案例、中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十大領(lǐng)軍園區(qū)等行業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

除了政策端給予的巨大空間之外，在客戶端，德必集團(tuán)積極布局的“文創(chuàng)+科創(chuàng)”兩大領(lǐng)域也迎來了進(jìn)一步壯大的機(jī)遇:梳理近3年相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)規(guī)模以上文化企業(yè)由2019年5.8萬家，增加到2022年6.9萬家，3年累計(jì)升規(guī)入統(tǒng)1.1萬家，年均增加約600多家。總體上看，2022年全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。規(guī)劃指出，到“十四五”末，形成支持科技型中小企業(yè)研發(fā)的制度體系，營(yíng)造全社會(huì)支持中小企業(yè)研發(fā)的環(huán)境氛圍，科技型中小企業(yè)數(shù)量新增20萬家。增強(qiáng)科技型中小企業(yè)研發(fā)能力，實(shí)現(xiàn)“四科”標(biāo)準(zhǔn)科技型中小企業(yè)新增5萬家。而公司在領(lǐng)域內(nèi)介入早、耕耘深，積累了獨(dú)到且行之有效的方法論，擅長(zhǎng)培育優(yōu)質(zhì)企業(yè)的生態(tài)圈建設(shè)，先后服務(wù)了美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、飛書深諾、36氪、拉面說、樊登讀書會(huì)等；數(shù)以千計(jì)的文科創(chuàng)企業(yè)在德必園區(qū)聚集、再邁向成熟與壯大，形成一個(gè)個(gè)地方文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)引擎，共同為中國(guó)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

從年報(bào)細(xì)節(jié)可以看出，德必集團(tuán)貢獻(xiàn)未來收入增長(zhǎng)的引擎逐步壯大:隨著公司在管園區(qū)面積的不斷擴(kuò)大，2022年，德必集團(tuán)在武漢、合肥、深圳3地落地開花，實(shí)現(xiàn)收入零的突破，開拓了新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)；同時(shí)，成都、長(zhǎng)沙、西安、海外市場(chǎng)的收入同比均有所上升，德必集團(tuán)的市場(chǎng)開拓，于國(guó)際市場(chǎng)增加廣度，于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)增加深度，雙管齊下。

作為創(chuàng)業(yè)板首家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，德必集團(tuán)除了積極尋求業(yè)務(wù)創(chuàng)新、夯實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力之外，還積極參與到環(huán)境、社會(huì)關(guān)懷與精細(xì)治理中去，為行業(yè)樹立了新的標(biāo)桿。從同日發(fā)布的《ESG報(bào)告》來看，德必集團(tuán)已與國(guó)家“雙碳”目標(biāo)同頻共振，將可持續(xù)發(fā)展理念與自身業(yè)務(wù)發(fā)展模式深度融合，與各利益相關(guān)方攜手共進(jìn)，值得市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。

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